外國人在越南購置房產
針對外國投資人最常詢問的問題，提供清晰且有來源依據的解答 — 產權規定、購買流程，以及預訂前必須查核的事項。內容以英文、繁體中文、簡體中文與韓文原生撰寫。
外國人如何在越南購置房產？（2026）
可以 — 外國人能合法購買並持有越南的公寓。依據《2023 年住房法》，您與持牌開發商直接簽署買賣契約，在每棟建築的外國人配額內持有可續期的 50 年租賃權，並可自由轉售或出租該房產。
法律架構30% 配額與 50 年租賃權解析
越南允許外國人持有任一棟建築內至多 30% 的公寓，租賃權為 50 年且可續期。該房產可轉售或出租；售予越南公民時，產權即轉為永久產權。
盡職調查我真的拿得到粉紅本（So Hong）嗎？下訂前的產權與外資配額查核清單
買賣合約（SPA）與您手上的訂金收據，證明的是「一份契約」，而不是「所有權」。唯有粉紅本（So Hong／土地使用權暨房產所有權證書）才能證明產權歸屬。在您付出任何一塊越南盾（dong）之前，請先取得書面確認：該棟建築的 30% 外資配額仍有空額，且建案座落地不在任何國防或安全管制區內。
法律架構50 年產權倒數計時：到期會怎樣、續期是否保證、轉售時年限如何移轉
您的公寓只有在「什麼都不做」的情況下，才會在第 50 年回歸國家所有。到期前，您可以續期一次（再加 50 年，由主管機關裁量）、出售，或贈與。外籍買家在轉售時，僅承接您剩餘的年限；越南籍買家則可將其轉為永久（穩定、長期）產權。本文為一般性資訊，非法律意見。
投資置產先想好退場，再進場：誰能合法承接你的越南公寓，配額與年限如何左右你的轉售
你的合法買家其實很窄：另一位外國人（前提是該棟大樓的 30% 外資配額還有名額），或任何越南公民（買進後該戶即轉為永久產權）。配額一旦額滿，你無法再轉售給外國人；而你也無法向越南屋主買進中古屋。簽約前，就要先把退場規劃想清楚。
理財與稅務越南房產的真實持有總成本：從買進到賣出的每一筆稅與費（仲介不會主動報給你的「全包價」）
在新成屋的表訂售價之上，請預留約 12-13% 的額外開銷：約 10% 增值稅（報價時常被排除在外）、交屋時繳納的 2% 維修基金，再加上約 0.5% 的登記費與公證費。持有期間的成本是幾乎可忽略的年度土地稅，但管理費卻是實打實的支出（每月 80-320 美元以上）。賣出時則要就「總成交價」課徵 2% 轉讓稅，而非按獲利課稅，因此即使賠售你仍得繳。
投資理財人在海外，如何出租你的越南公寓：Airbnb 合法性、該繳的稅，以及如何把租金匯回家
在胡志明市（Ho Chi Minh City），於一般住宅大樓內經營短期（未滿 30 天）Airbnb 式短租，現已遭禁止；除非你的房型是領有執照的酒店式公寓（condotel），否則目前法律上明確合法的只有長期出租。年租金超過每年 2 億越南盾（VND 200m）門檻者，約需繳交 10%（5% 加值稅 VAT ＋ 5% 個人所得稅 PIT）。要合法收取並匯出租金，你需要一組稅號、一個專用的租金帳戶，以及一份經公證的授權委託書（POA）。
理財與稅務外國人在越南能辦房貸嗎？最誠實的答案，以及買家實際上怎麼付款
通常不行。多數越南銀行不放款給非本國籍人士。少數銀行會放款，但前提是你持有臨時居留卡（TRC）加上工作許可與當地收入；即便如此，也得有心理準備：頭期款 30-50%、優惠利率 8-9% 之後跳升為 9-13% 浮動利率，貸款年限還會被綁死在你的居留卡效期內。因此多數外國買家寧可付現，透過建商的工程進度分期付款。
購屋流程人在海外也能買房：授權書能幫你走多遠，以及那一道你跳不過的關卡
沒錯，一份經過正式公證的授權書（POA），可以讓律師或親屬代你遠端簽約、付款並完成越南購屋的公證程序。但開立並存入那個用來支付房款的越南銀行帳戶，屬於 KYC／AML（認識你的客戶／反洗錢）程序，幾乎一定得親自跑一趟。請為這唯一一次的親訪預先規劃。
法律架構繼承與遺產規劃：您的外籍子女能繼承這間公寓本身，還是只能拿到變現後的現金？
您的外籍子女確實是法律上的第一順位繼承人（《民法典》第651條）。但繼承「資產的權利」與保有「這間公寓」是兩回事。若繼承人本身不符合在越南持有住宅的資格，他只能繼承這項資產的現金「價值」，必須將其出售或移轉，無法登記取得 So hong（粉紅本，房地產權狀）。
理財與稅務把錢匯出越南：每位外國買家從第一天就該保存的「資金回匯文件鏈」
外國人確實可以把賣屋款項匯回母國，但這項權利是在「購屋當下」就決定的，而非等到賣屋時才談。越南的銀行只會憑一條完整的文件鏈放行回匯，用以證明你的資金來自境外：最初的境外匯入水單（giay bao co）、經公證的買賣合約、房產權狀，以及 2% 個人所得稅（PIT）的完稅收據。一旦你用現金付款，這條鏈就斷了。
資金與稅務合法把資金匯入越南：該開哪種帳戶、本人名義原則，以及日後讓你順利匯出的關鍵證明
身為個人外籍購屋者，你「不」需要外商直接投資資本帳戶（DICA）。你只要在越南持牌銀行開立「以你本人名義」的外幣帳戶，把資金從境外匯入、兌換成越南盾，再以銀行對銀行的方式付款給賣方即可。這筆匯入紀錄，正是日後解鎖你資金匯出的鑰匙。
盡職調查建商、建案與仲介的盡職調查：匯出第一筆越南盾前的買方自保檢查清單
付任何款項之前，先用白紙黑字確認三件事：該建案已列入省級營建廳（So Xay dung）的「可開賣」名單且開放外國人購買、出售方持有書面授權、建商備有銀行保證（bao lanh）且過往交屋紀錄乾淨。沒有文件，就不要過戶。
投資越南租金實質報酬率：毛報酬 vs 扣稅與費用後的淨報酬（胡志明市、河內、峴港，2026）
別再相信仲介口中的 6-8%。2025 上半年，胡志明市（Ho Chi Minh City）與河內（Hanoi）的公寓毛報酬率約落在 3.4-3.7%，峴港（Da Nang）較高，約 4.5-5.7%。扣掉管理費、空置損失與 10% 租金稅後，您實際能留下的淨報酬約 2.6-3.1%，低於約 5% 的銀行定存利率。請用以下試算表自己算一遍。
簽證與居留在越南買房就能拿到簽證或居留權嗎？誠實的答案（先講結論：不能）
不能。在越南擁有一間公寓或別墅，完全不會帶來任何移民身分。越南並沒有已上路的黃金簽證，沒有以房產為基礎的居留權，也沒有退休簽證。您的簽證或居留卡完全取決於工作、對公司的投資、婚姻或就學，絕對不會來自房屋權狀。是身分讓您能買房，而不是反過來。
沒有找到您的問題？
我們的多語顧問團隊以您的語言解答，並為您指引開放外國人購買的專案。
諮詢顧問本內容為依據越南《2023 年住房法》與《2024 年土地法》的一般資訊，非法律意見。任何預訂前，請與開發商及您的律師確認專案的個別條件。