繼承與遺產規劃：您的外籍子女能繼承這間公寓本身，還是只能拿到變現後的現金？
您的外籍子女確實是法律上的第一順位繼承人（《民法典》第651條）。但繼承「資產的權利」與保有「這間公寓」是兩回事。若繼承人本身不符合在越南持有住宅的資格，他只能繼承這項資產的現金「價值」，必須將其出售或移轉，無法登記取得 So hong（粉紅本，房地產權狀）。
- 外籍子女依《民法典》第651條屬於第一順位繼承人——國籍與旅居海外都不會剝奪其繼承權。問題從來不是「他們能不能繼承？」，而是「他們能不能持有，還是只能拿到價值？」
- 若繼承人本身符合持有住宅的資格（例如持有效護照入境並蓋有入境章，且公寓位於外國人可購買、仍在30%配額內的大樓），即可在 So hong 上辦理過戶登記。若不符合，他只能繼承現金價值，必須移轉或出售。
- 50年期限的模糊地帶真實存在且尚未解決：《住宅法2023》並未明訂符合資格的外籍繼承人是依新權狀重新起算50年，還是只能承接被繼承人剩餘的年限。在依任一說法行事前，務必以書面向當地土地登記機關確認其現行作法。
- 越南籍屋主的外籍配偶在世繼承時，通常只能繼承「價值」而非土地使用權，因為外國人無法持有住宅用地的權狀——即使是永久產權的別墅，一般也必須出售或移轉給合格的對象。
- 直系親屬之間（配偶、父母子女、祖孫、同胞兄弟姊妹）贈與或繼承不動產，個人所得稅為0%，且免徵0.5%的登記規費。超出此範圍時，受贈人須就超過1,000萬越南盾部分的價值繳納10%個人所得稅。
- 繼承人須在遺產分割後約30天內辦理權狀過戶登記；境外的遺囑、授權書與身分證件須經公證、領事認證並由宣誓譯者翻譯成越南文後方可使用。
核心區別：繼承「權利」與保有「公寓」是兩回事
有兩個截然不同的問題常被致命地混為一談。（1）您的外籍子女是繼承人嗎？是的——無條件成立。依《民法典2015》第651條，他們與您的配偶及父母同列第一順位繼承人，而法律明確規定繼承人的國籍或旅居海外並不會剝奪其繼承權。（2）他們能持有這間公寓的所有權嗎？這就取決於每位繼承人本身是否符合越南的外國人持有條件。若符合，即可在 So hong（粉紅本）上辦理過戶登記。若不符合，他仍然繼承——但繼承的是資產的「價值」，透過移轉或出售給合格對象來變現，而非取得權狀本身。因此，對於「我的子女會拿到粉紅本還是只有現金？」這個問題，誠實的答案是：取決於繼承發生當下每位子女自身的資格，而非您的資格。
外籍繼承人在哪些情況下「能」取得公寓（並登記粉紅本）
- 繼承人本身符合《住宅法2023》的外國人持有條件：通常指獲准入境越南的外籍個人，並以蓋有越南入境章的有效護照或同等文件為證（《第95/2024/ND-CP號議定》）。
- 該不動產屬於外國人可持有的類型——實務上指位於商業建案、不在安全／國防限制區內、且仍在該大樓30%外國人上限內的公寓。獨棟別墅或位於自有地塊上的連棟住宅，外國人要持有則困難得多。
- 辦理過戶當下，該大樓仍有30%單棟配額的餘額——若外國人配額已滿，即使是合格的繼承人也可能被擋下、無法登記所有權，而被迫走「價值」路線。
- 實務步驟：在越南公證人面前開立繼承聲明，由全體共同繼承人完成遺產分割文件，再於分割後約30天內向當地土地登記機關申辦權狀變更，以免遭行政裁罰。
外籍繼承人只能拿到「價值」（必須出售或移轉）的情況
- 若繼承人「不」符合持有住宅的資格——或該資產屬於外國人無法持有的類型／區域（多數土地使用權案件、限制區，或大樓已達30%上限）——繼承人就無法登記於權狀上。
- 法律的救濟方式：繼承人有權取得繼承資產的「價值」。該資產經移轉或出售後，繼承人取得價金；但無法成為 So hong 上的登記所有權人。
- 這正是台灣與韓國的傳承型買家最常遇到的震撼：家族保有的是經濟價值，而非那把鑰匙。除非每一位預定的繼承人都各自符合持有資格，否則請以「變現」而非「自住」來規劃。
- 實例：一位住在台北、從無越南入境紀錄的女兒，繼承了父親位於 Ho Chi Minh City（胡志明市）的公寓。她是第651條下的合法繼承人，但因無法登記權狀，須在該物件移轉給合格買家後，扣除處分產生的稅費，取得出售價金。
50年期限：重新起算，還是承接剩餘年限？（確實懸而未決）
外國人持有公寓的期限上限為50年，可續期。當「符合資格」的外籍繼承人繼承時，《住宅法2023》並未明確規定他是從新權狀核發日起重新取得50年期限，還是只承接被繼承人原期限的「剩餘年限」。這項模糊之處已為越南法律界普遍承認，《第95/2024/ND-CP號議定》亦未予釐清。請勿逕自採信較寬鬆的解讀。在依某一期限長度評估遺產價值之前，請以書面向特定的當地土地機關詢問其目前的適用方式，並以保守情境（剩餘年限承接過來）作為您的規劃基準。另須注意：繼承同一物件的越南籍繼承人通常不受50年上限限制——繼承人的國籍會改變期限的結果。
跨國籍夫妻：若您的越南籍配偶過世
當住宅由越南公民持有、在世配偶為外籍時，外國人對「價值」是第一順位繼承人——但外國人一般無法持有住宅「土地使用」權狀。因此即使是永久產權的有地不動產，通常也無法保留在外籍生存配偶名下，必須移轉或出售，由在世配偶取得價值。若該資產是符合配額的公寓，且生存配偶本身符合持有資格，則或許可辦理過戶登記。兩個在雙方都還在世時的保護措施：（1）清楚記載夫妻財產的應有部分，以免生存方的一半遭爭執；（2）立下經公證的遺囑。請向律師確認您的確切處境——資產類型、所在區域、生存方的居留身分等事實都會改變結果。
趁現在贈與：直系親屬0%，其他人一律10%
- 直系親屬之間贈與或繼承不動產免徵個人所得稅（0%）：配偶之間；親生／收養之父母子女；公婆／岳父母與媳婦／女婿之間；父系與母系之祖孫；以及同胞兄弟姊妹。
- 同一份直系親屬名單在辦理過戶時，也免徵0.5%的登記規費（le phi truoc ba）——對高價物件而言是可觀的節省。
- 超出此範圍（例如姪甥、朋友、未婚伴侶、不在名單上的繼親關係），受贈人須就贈與／繼承價值中超過單次1,000萬越南盾門檻的部分，繳納10%個人所得稅。
- 在生前將資產贈與符合資格的子女，可預先化解過世後「只能拿價值」的棘手結果，並鎖定0%稅率——但子女仍須本身符合持有資格，否則受贈的公寓一樣會撞上「無法登記權狀」這道牆。贈與能解決稅的問題，卻解決不了資格問題。
- 上述稅率係由稅務通函所訂，可能變動——在依某個具體數字行事前，請向您的顧問確認當前的門檻、免稅名單與稅率。
境外繼承人的文件鏈（交易實際卡關之處）
- 在境外作成的遺囑、授權書或親屬關係證明，通常須先在本國經「公證」，再經「領事認證」（越南一般不承認海牙認證 apostille），接著由「宣誓譯者」翻譯成越南文，方能為越南公證人與土地機關所接受。
- 須準備證明親屬關係的文件（出生／結婚證書），並提供每一位共同繼承人的護照影本——欠缺或未經認證的親屬關係證明，是繼承案件卡關最常見的原因。
- 若繼承人無法親自前往，可透過經領事認證的授權書，指派一位常駐越南的代表人，代為辦理公證繼承聲明與權狀變更。
- 預留充裕時間：認證與翻譯流程動輒耗時數週，而權狀變更的申辦期限很短（自分割起約30天）。請及早啟動文件鏈。
- 本指南為一般性資訊，並非法律或稅務建議。資產類型、大樓配額狀態、各繼承人的居留身分，以及現行通函，都會改變結果——在行動前，請就您的具體個案向 VPM 顧問及持照的越南律師／稅務代理人確認。
常見問題
如果我過世，我的外籍子女能繼承我在越南的公寓並取得粉紅本嗎，還是只能拿到現金價值？
他們始終是法律上的第一順位繼承人（《民法典》第651條）。能否取得 So hong（粉紅本）取決於每位子女「本身」的資格：若子女符合在越南持有住宅的資格，且該公寓屬外國人可購買、仍在大樓30%配額內，即可辦理過戶登記。若不符合，他只能繼承現金價值，該物件必須移轉或出售。
50年的持有期限會為我的外籍繼承人重新起算，還是只承接剩餘年限？
這確實懸而未決。《住宅法2023》並未明訂符合資格的外籍繼承人是依新權狀重新取得50年，還是只承接被繼承人的剩餘年限，《第95/2024/ND-CP號議定》也未予釐清。請保守規劃（以剩餘年限為準），並以書面向當地土地機關確認其現行作法。越南籍繼承人一般不受50年上限限制。
我的越南籍配偶持有我們的房子，而我是外國人——若配偶過世，我能保留房子還是必須出售？
您以第一順位繼承人身分繼承，但外國人一般無法持有住宅土地使用權狀，因此有地住宅通常必須移轉或出售，由您取得價值。若該資產是符合配額的公寓，且您本身符合持有資格，則或許可辦理過戶登記。請預先立下經公證的遺囑並記載夫妻財產的分配，並向律師確認您的確切個案。
我可以把越南的不動產贈與配偶或子女嗎？要課稅嗎？
直系親屬之間——配偶、父母子女、祖孫、同胞兄弟姊妹——贈與不動產為0%個人所得稅，且免徵0.5%的登記規費。超出此範圍時，受贈人須就超過1,000萬越南盾部分的價值繳納10%個人所得稅。贈與能解決稅的問題，但受贈人仍須本身符合「持有」資格，否則該公寓一樣會撞上「無法登記權狀」這道牆。
我的境外繼承人要主張越南的繼承權，需要哪些文件？
在境外作成的遺囑、授權書與親屬關係證明，須經公證、領事認證（越南一般不承認海牙認證 apostille），並由宣誓譯者翻譯成越南文。繼承人還須提供護照與出生／結婚證書、完成公證繼承聲明，並在分割後約30天內申辦權狀過戶。若繼承人無法親自前往，可憑經認證的授權書，由常駐越南的代表人代為辦理。
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