越南房產的真實持有總成本：從買進到賣出的每一筆稅與費（仲介不會主動報給你的「全包價」）

表訂售價之上的全包前期成本

建商或仲介就新成屋所報的價格，往往是未含增值稅、未含各項費用的數字。一間全新公寓真正要付到交屋的現金堆疊大致是：(1) 合約價；(2) 約 10% 增值稅，常被另列或藏在付款排程裡；(3) 交屋時一次性收取的 2% 維修基金（公寓 maintenance fund）；(4) 約 0.5% 登記費，用以把產權登記到你名下；以及 (5) 公證費與零星行政規費。全部加總起來，真正的全包價通常會比表訂售價高出約 12-13%。試算範例：一份越南盾 5,000,000,000 的合約價，會變成約 5 億增值稅 + 1 億維修基金（未稅價的 2%）+ 約 2,500 萬登記費 + 數百萬公證費，亦即全包約越南盾 56.3 億。請務必以書面向賣方確認：報價是否已含增值稅，以及那筆 2% 維修基金是否已經收取。

1. 增值稅：建商銷售新成屋一般約 10%。個人之間的中古屋轉售通常不在增值稅範圍內。請查明掛牌價是否已含此稅。
2. 維修基金（公寓 maintenance fund）：為未稅公寓價值的一次性 2%，於交屋時繳納，由大樓管委會保管，供電梯、外牆、水泵等重大修繕之用。
3. 登記費：價值的 0.5%，用於辦理產權登記。每筆交易上限為越南盾 500,000,000。
4. 公證／認證：通常為數百萬越南盾，並隨價值與複雜度小幅增加。
5. 仲介費：一手成交通常由賣方／建商負擔，但中古屋轉售須確認由誰承擔。

那筆 2% 賣出稅：按總成交價課，不是按獲利課

這是外國買家最容易誤讀的一筆成本。個人在越南賣出住宅房產時，個人所得稅為買賣合約所載「總轉讓價值」的定率 2%（並以地方最低估價為下限）。它「不是」資本利得稅。其計算完全不看你當初買多少、不看你的裝修花費、也不看你是否有賺。試算範例：你以越南盾 50 億買進，在低迷的市場以越南盾 45 億賣出（實質虧損），你仍要繳 2% × 越南盾 4,500,000,000 = 越南盾 90,000,000。許多買家以為「沒賺就不用繳稅」，結果到公證時才措手不及。請從第一天就把這筆錢編進預算，並把它當成一筆交易成本，而非對獲利課的稅。

1. 稅基 = 總合約價（若省級最低土地／價格表更高，則以該表為準），絕非你的獲利。
2. 即使賠售你也得繳。
3. 法律上屬賣方的納稅義務，但雙方有時會協商由誰支付；請以書面載明。
4. 它會在完成公證過戶與產權重新登記時一併徵收。
5. 切勿與同一筆交易中買方須負擔的 0.5% 登記費混為一談。

每年「持有」要花多少

在越南，持有房產的固定成本主要不是稅，而是大樓管理費。公寓的年度非農業土地使用稅其實微乎其微：它約按分攤到你那一戶的官方土地價值 0.03% 計算，對多數公寓而言每年只是象徵性金額。目前並沒有像某些西方國家那樣、針對建物價值普遍課徵的年度「房產稅」。你每月實際會付的，是用於支應保全、清潔、電梯、大廳、泳池與健身房的管理／服務費。

1. 年度土地使用稅：約為官方（非市場）土地價值的 0.03%；對一間公寓而言通常可忽略不計。
2. 管理費：依大樓等級、戶坪與設施而定，通常約每月 80-320 美元以上。豪宅級的河岸大樓位於此區間頂端；中價位大樓則低得多。
3. 維修基金補繳：當儲備金不足以支應重大工程時，管委會日後可在那筆一次性 2% 之外要求追加補繳。
4. 水電與停車另計（電費、水費、汽機車位）。
5. 若把房子出租，還要在上面再疊一層租賃稅（見下文）。

管理費、維修基金與登記費實際是怎麼算出來的

1. 管理費 = 每平方公尺月費率 × 你那一戶的面積。範例：越南盾 25,000/m2 × 80 m2 = 越南盾 2,000,000/月。請把每平方公尺費率寫進合約或住戶規約；它可在住戶大會上修訂。
2. 維修基金 = 2% × 未稅公寓價值，於交屋時一次收取。範例：2% × 越南盾 5,000,000,000 = 越南盾 100,000,000。這筆錢屬於全體業主共有，由選舉產生的管委會管理，並非永久由建商掌控。
3. 登記費 = 0.5% × 價值（合約價或省級價格表，視何者適用），上限越南盾 500,000,000。範例：0.5% × 越南盾 5,000,000,000 = 越南盾 25,000,000。
4. 增值稅 = 約 10% × 未稅賣價，適用於一手（建商）銷售。請確認你簽署的付款排程所列的價格是含稅還是未稅。
5. 下訂前，務必要求每一個項目都以書面數字呈現，而不是聽仲介口頭講一個「全包價」。

如果你把它出租：所得稅這一層

出租你的公寓會帶來它自己的稅。對個人房東而言，超過年度免稅門檻的租金收入，須按「總收入」課徵合計約 10%：5% 增值稅加 5% 個人所得稅，且不得扣除你的任何成本。免稅門檻正在變動：依現行規定，門檻一直是年營收越南盾 100,000,000，但自 2026 年 7 月 1 日起，家庭／個人經營營收的免稅門檻將大幅提高（至越南盾 500,000,000）。由於這項變動正好落在當下，請就你租約起算日所適用的確切門檻與登記程序，向你的顧問確認。

1. 合計稅率：約 5% 增值稅 + 約 5% 個人所得稅 = 一旦超過門檻即約為總租金的 10%。
2. 在此定率制度下不得扣除費用；課稅基礎是總收入，而非淨收入。
3. 門檻於 2026 年年中處於過渡期（1 億越南盾將自 2026 年 7 月 1 日起調高至 5 億越南盾）——請查明哪一個適用於你。
4. 外國業主必須申報；許多人會委由代管業者或會計師代為申報。
5. 在你把租金報酬當成淨報酬看待之前，先把這筆稅納入任何收益率估算。

變動中的部分：賣出稅改制提案

越南財政部已提案修改個人所得稅法，擬以按獲利計算的制度取代現行 2% 定率賣出稅；在無法證明原始購入價的情況下，則改採按持有期間的級距，據報持有未滿兩年最高約 10%，持有愈久稅率愈低。截至 2026 年年中，此仍為徵詢中的「草案」，尚未成為已實施的法律。現行生效的規則仍是按總價課徵的定率 2%。請勿圍繞這項提案來規劃賣出：在你做出決定之前，請就你實際過戶日所適用的確切稅制、稅率與稅基，向越南律師或稅務顧問確認。

1. 提案（尚非法律）：可證明成本者約按獲利課 20%；無法證明者則按持有期間定率（例如未滿兩年約 10%，並逐級遞減）。
2. 現行法律（已生效）：總轉讓價值的定率 2%。
3. 生效日期與最終稅率在立法過程中可能變動。
4. 請保留每一份購買文件與裝修發票；若按獲利計算的制度上路，可證明的成本基礎將至關重要。
5. 在任何計畫中的賣出前夕重新查核規定，而不是在買進時查。

你的實戰購屋前檢查清單

1. 以書面詢問：報價是否已含增值稅？那筆 2% 維修基金是已經收取，還是於交屋時應繳？
2. 取得以越南盾／每平方公尺表示的管理費率，再乘上你的面積，算出真正的每月金額。
3. 下訂前確認登記費（0.5%，上限越南盾 500,000,000）與公證費估算。
4. 現在就把你的出場情境算進去：以合理的未來賣價計算的 2%，是即使賠售也得付的一筆成本。
5. 若要出租，確認你起算日所適用的現行租賃稅門檻與約 10% 的合計稅率。
6. 為持有期間及任何未來賣出，保留完整的書面軌跡（合約、付款收據、So hong／粉紅本權狀、發票）。
7. 本文所有數字僅為一般資訊，並非法律或稅務建議；在你進行交易前，請就具體事項向 VPM 顧問或持牌的越南稅務律師確認。