人在海外也能買房：授權書能幫你走多遠，以及那一道你跳不過的關卡

簡短的答案：授權書能買房，但銀行帳戶仍需你本人

授權書能讓你信任的人在越南以你的名義行事。只要擬定得當，它能涵蓋法律上最吃重的環節：簽署買賣合約（SPA）、辦理公證、依時程支付建商款項、遞件申請紅本產權證書（So hong／So do），以及處理稅務申報。它無法可靠解決的，是那筆款項必須流經的越南銀行帳戶。越南的銀行會對外國人進行面對面的 KYC（認識你的客戶）與 AML（反洗錢）查核，而越南的住宅相關規定要求購屋款必須透過銀行而非現金支付。正是這兩項加在一起，使得多數遠端買家仍得跑一趟。以下所有內容請視為一般性資訊，並非針對你個別情況的法律或稅務建議。

律師或親屬能憑授權書代我買房嗎？

1. 可以。你指定一位受任人（你的律師、信任的親屬，或由 VPM 引介的律師），由其依據一份經公證的授權書代你簽署與行事。建商、公證處與土地登記機關都接受一份正式作成的授權書。
2. 權限要寫得精確。逐項列出確切權力：簽署及修改買賣合約、自你的越南帳戶支付分期款、簽署經公證的移轉／交屋文件、申請並領取紅本（So hong）、申報並繳納稅費，以及收受往來文書。沒寫進去的權力，就是你的代理人沒有的權力。
3. 盡可能載明標的物（建案、棟別、戶別／面積），讓授權書清楚綁定單一筆交易，而非一份無限制的概括授權。
4. 設定合理的有效期間，並考量你是否要保留撤銷權。授權書可以撤銷，但撤銷本身也有其公證程序上的要求。
5. 若買家為已婚者，請確認是否須由夫妻雙方共同授權，因為夫妻財產規定可能要求底層購屋行為須有雙方簽名。
6. 在你於海外簽署之前，請讓你的 VPM 顧問與一位越南律師先審閱草稿。授權書若在越南公證處被退件，就得從海外重做一次，會耗掉好幾週。

授權書要在哪裡簽？需要哪些認證與翻譯？

1. 途徑 A——海外的越南大使館或領事館：在你所在國家的越南外交機構簽署並公證授權書。由於該文件是由越南官方核發，通常「不需要」另行領事認證。這通常是最乾淨的一條路。
2. 途徑 B——你所在國家的外國公證人：由當地公證人就你的簽名作成公證，接著該文件須經領事認證（在你所在國逐級認證，再到越南外交機構認證），越南才會承認。越南並非《海牙附加證明書公約》（Apostille Convention）締約國，因此單憑一份附加證明書（apostille）並不足夠；領事認證才是關鍵步驟。
3. 經認證的越南文譯本：任何以外文作成的授權書，在公證處、土地機關與銀行使用時，都需要一份經認證的越南文譯本。請在完成認證後再委製翻譯，這樣連認證的戳章也會一併翻譯到。
4. 實例：一位在首爾的買家若在越南駐韓大使館簽署，通常會取得一份可直接在越南使用的授權書，只需再加一份經認證的韓文翻越南文譯本。反之，若改找住家附近的韓國公證人，就必須在翻譯之前先補上領事認證。
5. 在預約公證人之前，務必先與你的顧問確認現行的文件清單以及各機構的特定要求，因為各外交機構在格式與佐證文件（護照、地址證明、結婚證書）上不盡相同。

你通常跳不過的那一關：越南銀行帳戶

1. 為何重要：越南法律要求購屋款須透過銀行而非現金支付，而建商也期待款項來自一個合規、且金流憑證清楚的帳戶。
2. 為何非親自跑一趟不可：銀行通常要求外籍帳戶持有人本人到場辦理 KYC／AML 身分驗證（查驗護照、簽名、填寫反洗錢問卷）。本國客戶可使用電子 KYC（e-KYC），外國人通常不行，而授權書並不能滿足面對面的身分查核。
3. 實務順序：以有效的入境身分入境越南，本人到場開戶，之後你便可遠端操作該帳戶並支付分期款（或在授權書與銀行皆許可的情況下，由你的受任人代為操作）。
4. 匯入款的經驗法則：大額匯入款（一般約以 5,000 美元以上為界）會觸發文件查驗——買賣合約、資金來源證明與你的護照。請保留正本。
5. 近年來基於反洗錢考量，外國人開戶程序已趨嚴格，且各銀行、各分行做法不一；出發前請先與顧問確認確切的現行要求，好讓一趟就辦完。

授權書改變不了的金錢規定

1. 訂金上限：依據《2023 年房地產經營法》，建商收取的訂金不得超過售價的 5%，且須待該物件具備可銷售資格後才能收取。
2. 首期款上限：就預售屋而言，含訂金在內的首期款，於交屋前不得超過合約價的 30%。對任何要求預付更高金額的建商，都要提高警覺。
3. 銀行通路付款：款項必須流經越南銀行，方能可追溯並符合外匯規定。你的代理人為了「省時間」而以現金支付，恐危及整份檔案。
4. 匯出海外的憑證鏈：當你日後出售時，承辦你款項匯出的銀行，會將其與原始的匯入投資紀錄相比對。請保留每一張匯款確認單、收據以及證書。這正是遠端買家最常忽略、留存不足的一環。
5. 稅費仍然適用（例如登記／公證費，以及日後出售時的移轉稅）。稅率與門檻會透過通函（circular）變動；請向你的顧問或律師確認現行數字，而非依賴較舊的指南。

一套實用的遠端購屋流程

1. 1）委任一位 VPM 顧問與一位越南律師；確認該戶在那棟建物中符合外資 30% 持有配額。
2. 2）與他們一起擬定授權書並界定權限範圍；在越南外交機構簽署（途徑 A），或在當地公證人簽署後加領事認證（途徑 B）；取得經認證的越南文譯本。
3. 3）進行你那唯一一次的親訪：開立並存入越南銀行帳戶；若方便，順道看屋並與建商及公證人會面。
4. 4）由你的受任人簽署經公證的買賣合約、透過你的帳戶支付分期款，並遞件申請紅本（So hong）。
5. 5）為日後退場，妥善歸檔每一筆匯入款紀錄與最終的產權證書。
6. 每一步請先與你的顧問確認現行要求；把銀行親訪安排在與公證重疊的時段，可省下第二趟行程。