我真的能拿到"粉本"(So Hong)吗?定金前的产权与配额核查清单
买卖合同(SPA)和您的定金收据只能证明存在一份合同,并不能证明产权归属。只有"粉本"(So Hong,即土地使用权及房产所有权证书)才能证明产权。在您支付每一越南盾之前,务必取得书面确认:该楼栋的30%外国人配额仍未用满,且项目不在任何国防或安全管制区范围内。
- 买卖合同(SPA)和定金合同都只是承诺;只有'粉本'(So Hong)才是唯一具备法律强制力的所有权凭证。切勿把一份经公证的SPA当作产权证。
- 根据第95/2024/ND-CP号法令(Decree 95/2024/ND-CP),外国人在任何单一楼栋或楼盘中最多只能持有30%的公寓单元,在每个相当于'坊'级行政区(约1万人口)内最多只能持有250套独立式住宅。如果该数额已用满,即便您已付款,产权证书仍可能被永久拒发。
- 依照法律规定(《2023年房地产经营法》,Real Estate Business Law 2023),期房定金上限为房价的5%,且只有在该单元依法具备销售资格后方可收取。一上来就要求预付10%至30%属于危险信号。
- 在支付定金之前,务必索取三份书面文件:开发商签署的配额确认函、期房银行担保函,以及该单元的销售资格文件。并通过省级建设厅(Department of Construction)独立核实配额。
- 国防与安全管制区会永久阻断外国人产权证书的核发,而这些管制区域名单并非总是公开发布。取得书面确认证明您的项目不在这些区域内,这一点没有商量余地。
- 土地登记办公室(Land Registration Office)在以您的名义核发'粉本'时,需要您的护照、证明合法入境的有效签证或入境章、经公证的SPA、款项经由越南境内银行汇入的凭证,以及开发商的项目法律文件。
三份文件,一个真相:究竟哪一份才能证明房子是您的
买家常常把三种性质迥异的文件混为一谈。定金合同(hop dong dat coc)只是为某个单元保留名额,并约束双方日后签约,它本身不转移任何权利。买卖合同(SPA,hop dong mua ban)是具有约束力的购房合同,也是您最终要去公证的文件,但它仍只是您针对开发商的一项合同性主张,而非对抗第三人的所有权凭证。'粉本'(So Hong,正式名称为'土地使用权及附着于土地之房产所有权证书')才是由国家核发的产权证。只有在土地登记办公室以您的名义登记的'粉本',才能让您的所有权具备法律强制力,可用于抵押、可转售。如果开发商或中介声称SPA'跟产权证一样好用',请立即停下来核实。正确的思维框架是:定金=承诺签约;SPA=已签署的交易;粉本=国家确认房子归您所有。
在支付定金前,先把30%外国人配额落实成书面
- 向开发商索取一份注明日期并签署的'配额确认函',载明该具体楼栋/楼盘的公寓总套数、其中划入30%外国人上限的套数,以及截至该日期仍有多少套可供外国人购买。根据第95/2024/ND-CP号法令,上限为每栋楼公寓总数的30%(若多栋楼共用同一底座,则按整个楼盘计)。
- 对于独立式住宅(别墅/联排),上限为每个相当于'坊'级人口区域(约1万人)250套。请问清项目落在哪个'坊'级区域,以及在该区域所有项目(而非仅本项目)中,250套已被占用了多少。
- 独立交叉核实:省/市级建设厅(So Xay Dung)掌握着哪些项目向外国人开放产权、以及还剩多少配额的数据。请让您的顾问或律师以书面方式发函询问,而不要仅凭销售台的口头说法。
- 实例演算:一栋200套的塔楼,其外国人上限为60套(30%)。如果开发商确认已有58套售予外国人,那么仅剩2套。当那2套已被他人预订时,您还在一个'已保留'单元上支付定金,意味着您的产权证书可能被拒发,而您将沦为追讨退款的无担保债权人。
- 时点很关键:配额是在核发证书时计算,而非在支付定金时。今天'可售'的单元,等到您的'粉本'办理时可能已被配额封锁,所以务必拿到剩余套数,以及开发商承诺为您保留名额的书面承诺。
确认项目不在国防或安全管制区内
被划定为国防与安全用途的区域永久禁止外国人持有产权,在那里,无论文件其余部分多么干净,外国人的产权证书都会被拒发。难点在于,这些管制区域名单由国防部、公安部与省级人民委员会(People's Committee)协调确定,且并非总是公开发布。不要因为开盘场面光鲜就认定已获放行。务必以书面形式要求:(1)开发商书面确认该项目位于获准外国人持有产权的区域,最好引用人民委员会的批准文件;以及(2)建设厅确认该具体项目列入对外国买家开放的名单。沿海、边境及某些城郊地段风险更高。如果没有人肯把放行落实成书面,就把它当作拒绝。
核实该单元依法具备销售资格,且您的资金受到保护
- 期房单元只有在满足《2023年房地产经营法》规定的资格条件后方可销售:有效的土地使用权、施工许可或开工通知,以及(对塔楼而言)已通过验收的地基/技术基础设施。请索取这些文件,以及建设厅确认该项目具备期房销售资格的通知。
- 银行担保:对于期房住宅,开发商必须安排商业银行担保,涵盖其交付义务。请索取载明具体银行名称的担保承诺函。您在法律上可以选择放弃该担保,但对外国买家而言,通常保留它更为稳妥。
- 定金上限:法律规定,在具备销售资格前收取的定金上限为房价的5%。在单元具备销售资格之前就要求'保留'定金10%、20%或30%,属于法律上的危险信号,并非行业惯例。
- 确认该单元在法律上被归类为居住性住房。某些公寓式酒店(condotel)、办公式公寓(officetel)或商业产权项目中的单元并非居住用途,可能永远无法为外国人产生居住性'粉本'。请核对项目文件上的土地使用目的。
- 通过银行系统付款,而非现金。外币资金应经由持牌银行汇入越南,以便日后能向土地办公室证明资金来源(土地办公室会要求此项证明)。
土地办公室以您名义核发'粉本'所需的整套文件
- 您的有效护照,加上证明您合法入境越南的有效签证或出入境章。持有产权的资格取决于合法入境,因此请保留盖章的入境记录。
- 与开发商签署、并在持牌公证处办理的经公证SPA(hop dong mua ban)。
- 付款凭证,以及款项经由越南境内银行汇入的证明(转账确认/银行对账单)。
- 开发商的项目法律文件:土地使用权、施工批准文件、该项目列入对外国人开放产权名单的证明,以及您所购单元的交房(验收)记录。
- 填写完整的产权证书申请表,并缴纳登记费、过户/登记税及各项国家规费。就日后转售而言,请注意卖方转让时的个人所得税为合同价的2%(按总额计,而非按利润计)。
- 实务现实:在品牌一手项目中,开发商通常会代买家分批汇总并提交这套文件,这正是为什么开发商自身的法律资质与您的文件同等重要。请书面确认由谁提交申请,以及预计的办理时限。
一份可直接交给顾问的'定金前核查清单'
- 书面'配额确认函'(楼栋/楼盘、单元总数、外国人上限、剩余套数,注明日期并签署)。
- 就本项目向建设厅(So Xay Dung)做独立配额核查。
- 书面确认该项目不在任何国防/安全管制区内,且列入对外国人开放名单。
- 销售资格文件:土地使用权+施工许可/开工+(塔楼)地基验收+建设厅通知。
- 载明担保银行名称的期房银行担保承诺函。
- 确认该单元为居住性产权(非公寓式酒店/办公式公寓/商业),并能产生居住性'粉本'。
- 定金不超过5%,经由银行支付,且合同将定金的释放与上述条件的满足相挂钩。
- 明确由谁提交'粉本'申请,以及核发产权证书的合同约定期限。
常见问题
一份经公证的SPA是否意味着我已拥有这套公寓?
不是。经公证的买卖合同(SPA)是与开发商之间具有约束力的合同,但它不等于所有权。只有'粉本'(So Hong),即由国家核发、以您名义在土地登记办公室登记的证书,才能证明房产归您所有,并让您能够抵押或转售。请把SPA当作交易本身,把'粉本'当作产权证。
在支付定金之前,我该如何核查某栋楼的30%外国人配额是否仍未用满?
向开发商索取一份注明日期并签署的'配额确认函',载明该楼栋的单元总数、30%外国人配额分配,以及还剩多少套。然后通过省级建设厅(So Xay Dung)独立核实,该部门掌握剩余外国人配额的数据。配额是在核发证书时计算的,因此请取得开发商承诺为您保留名额的书面承诺。
如果项目最终被发现位于国防或安全管制区内,我的钱会怎样?
这些区域永久禁止外国人持有产权,因此您的'粉本'会被拒发,您将作为无担保债权人去追讨退款。管制区域名单并非总是公开,所以在支付定金前,务必取得开发商和建设厅的书面确认,证明该具体项目对外国买家开放。没有书面放行就不要支付定金。
对于一套期房单元,开发商在法律上最多可以要求多少定金?
根据《2023年房地产经营法》,期房定金上限为房价的5%,且只有在该单元依法具备销售资格后(有效土地权利、施工许可,塔楼则还需通过验收的地基)方可收取。在这些条件尚未满足之前就要求预付10%至30%,属于法律上的危险信号。
土地办公室以我名义核发'粉本'需要哪些文件?
您的有效护照加上证明合法入境的签证或入境章、经公证的SPA、款项经由越南境内银行汇入的证明、开发商的项目法律文件(土地权利、施工批准、外国人资格、单元交房记录),以及登记费和税款的缴纳。在一手项目中,开发商通常会代买家分批提交这套文件。
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