在越南买房能拿到签证或居留权吗？一个诚实的答案（剧透：不能）

核心规则：是身份让你能买房，而不是反过来

在越南，拥有住房的权利和居留的权利，分别由两套互不相关的法律体系管辖。《住房法 2023》（2024 年 8 月 1 日生效）和第 95/2024/ND-CP 号法令（Decree 95/2024/ND-CP）规定了谁可以拥有住宅：外国个人必须合法入境越南（持任何有效签证或入境章），并可在项目范围内拥有公寓和住宅，但须遵守众所周知的上限（外国人在同一栋公寓楼内最多持有 30% 的单元，且在每个坊级（ward）行政区内持有的连地住宅不超过 250 套）。而移民事务则由第 51/2019/QH14 号法（外国人入境、出境、过境和居留法）管辖。买房会触发一本粉红本（So hong）所有权证书，但它不会触发任何签证、居留卡或居留权。请按这个顺序理解这两套制度：你需要先有合法身份才能买房，而买房永远不会反过来赋予你身份。

有没有“越南黄金签证”能让我靠买房拿到？

目前没有。2025 年流传的只是一份提案，由旅游咨询委员会（TAB）于 2025 年 3 月提交给政府，提议设立一种长期居留的“黄金签证”（分 5 年和 10 年两档，草案中常被引用的投资金额约为 25 万美元和 40 万美元）。截至 2026 年年中，既没有正式颁布的法律，也没有公布的实施法令，更没有申请渠道。所有门槛都还是草案，随时可能改变或被取消。关键在于，即便草案的框架，也是以政府债券、战略性项目和公司投资为依托，因此单凭个人购买一套公寓很可能本身并不符合条件。实用建议：不要为了黄金签证而去掐买房时机或据此安排预算。即便它真的推出，你已有的房产也不会自动计入其中，除非未来某项法令明确规定。在依据任何数字行事之前，请向持牌的越南移民律师核实最新进展。

DT 投资签证关乎的是公司，而不是一套公寓

1. 第 51/2019 号法下的 DT（投资者）签证，是以向越南企业注入的资本为依据签发的，由投资注册证书（IRC）和企业注册证书（ERC）佐证，绝不以买房为依据。
2. 按注册资本分档：DT1（自 1000 亿越南盾起）、DT2（500 亿至不足 1000 亿越南盾，签证最长 5 年）、DT3（30 亿至不足 500 亿越南盾，签证最长 3 年）、DT4（不足 30 亿越南盾，签证 1 年）。
3. 居留卡门槛：DT4 持有人（不足 30 亿越南盾）无资格申请临时居留卡。你必须出资超过 30 亿越南盾（DT3 或以上）才能获得临时居留卡（TRC），最高档可长达 10 年。
4. 举例说明：买一套 80 亿越南盾的公寓，你拿到的是一本粉红本和零签证。而把同样这 80 亿越南盾注入一家注册并实际运营的公司（带 IRC/ERC），则有可能支撑一张 DT3 签证和一张临时居留卡。钱是同样的钱，区别只在法律载体不同。
5. 书面核实：请律师确认 IRC/ERC 已签发、资本确实已注入（而非仅仅登记在册）、公司确实在真实运营；移民部门会严查空壳架构。

我只是拥有这套公寓，配偶和子女能不能在这里居住、上学？

仅凭房产所有权，你的家人不会获得任何居留权利。家庭成员通过 TT（家属）签证取得身份，由持有合资格签证的主申请人担保，通常是工作许可证加劳动签证（LD1/LD2），或投资签证（DT1/DT2/DT3）。你拥有的房子与这条担保链毫不相干。符合条件的家属是合法登记的配偶（结婚证须经认证并翻译）以及 18 岁以下的亲生／收养子女；TT 签证最长 12 个月，之后家属可持有一张与担保人有效期相匹配的 TT 类临时居留卡。TT 签证不允许配偶工作，要工作就得有本人的工作许可证和 LD 签证。关于上学：国际学校以及许多双语学校要求孩子持有有效合法的居留身份才能入学，实际上指的就是一张与你工作／投资身份挂钩的 TT 类临时居留卡，而不是公寓的房产证。一旦你的身份失效，最先断裂的就是这条家属担保链（以及依附其上的学位）。

有没有退休签证？真正存在的长期居留路径有哪些？

1. 越南没有退休签证。在岘港（Da Nang）买一栋海滨别墅，或在胡志明市（Ho Chi Minh City）买一套公寓，都不会创造出退休签证。
2. 电子签证：多次入境，最长 90 天，可续签，但通常需要出境再入境（即“跑关”border runs）。它是一种停留工具，而非居留身份，也不通往任何永久居留路径。
3. DT 投资路径：向越南公司出资超过 30 亿越南盾，换取 DT3 及以上签证和临时居留卡（见上文）。对于非已婚外国人来说，这是最常见、最稳定的长期居留路径，而且它投的是企业，不是房产。
4. 越南籍配偶路径：与越南公民结婚的外国人可获得有效期最长 3 年的临时居留卡（在《土地法 2024》（Land Law 2024）和《住房法 2023》下，这也是一条单独、更宽松的房产所有权路径）。
5. 工作路径：由雇主担保的工作许可证加 LD 签证，再办临时居留卡。大多数长期在越南生活的外国家庭都靠这条路径支撑。
6. 以上没有任何一条是由拥有房产触发的，也不会因拥有房产而变得更顺利。请向你的顾问确认当前的有效期和所需材料清单，因为移民实务正在 2025 至 2026 年间被积极改革。

工作签证到期会危及我的房产吗？如何保护这处资产

先说一句让人安心的话：你签证到期，并不会注销你那本粉红本所有权。《住房法 2023》将外国人所有权与“购买时”的合法入境以及项目本身的资格挂钩，而不是与持续居留挂钩；房产证以及你的所有权年限（标准的 50 年外国人持有期，可续期）都能在身份失效后继续有效。真正的风险是现实层面的，不在房产证上：如果你的工作许可证或 LD 签证未获续签，“你”可能不得不离开越南，然后只能远程打理、出租、出售或转让这处房产，还要办理一份经认证的授权委托书（power of attorney），并确保租金收入和未来任何出售都符合越南国家银行（State Bank of Vietnam, SBV）的外汇和汇出规定，这样所得款项才能汇出境外。要保护自己：保持你的移民身份持续有效，并使其独立于房产；从一开始就通过持牌的越南银行记录好购房资金的来源（这正是日后让你能把出售款汇出的依据）；并在你有可能身处境外之前就设立好授权委托书。把签证和资产当作两项各自需要维护的事务来对待。

签约前需要书面确认的事项

1. 取得书面确认，明确你这笔购房交易带来零移民身份，这样没有中介能含糊其辞。如果销售话术把这套公寓和“签证”或“居留权”挂钩，请视为危险信号。
2. 如果你需要长期居留，请先确定你的身份路径（工作 + LD、出资超过 30 亿越南盾的 DT 投资，或越南籍配偶临时居留卡），再去买房。不要指望买了房身份就会随之而来。
3. 对于有家庭的人，请在依赖学校入学之前，先确认担保人的合资格签证以及 TT 家属签证 + 临时居留卡的相关文件。
4. 现在就按 SBV 规定，通过持牌银行记录好购房资金的来源和入境转账，这样未来的租金收入和出售款项才能汇出。
5. 不要围绕拟议中的黄金签证来做预算；在依据任何数字行事之前，请先确认其现行的法律状态。
6. 本指南是关于越南法律的一般性信息，并非法律或税务意见。针对你的具体情况，包括 DT 出资架构、为你家人办理的 TT 担保链以及汇款规划，请咨询 Indochine Real Estate JSC 的 VPM 顾问，他们可以协调持牌移民律师和税务顾问。