胡志明市人民委員會(UBND)近期向市人民議會(HDND)提交方案,擬以公私合作(PPP)方式推進 Rach Chiec(Rach Chiec)國家綜合體育·運動單地的投資主導。擬議投資方為 **Sun Group(太陽集團)**。該項目此前僅停留在規劃階段逾30年、始終未能真正落地,建成後將成為胡志明市首個國家級規模的體育設施。
據提交的提案,Sun Group 提出以4個區域、合計360公頃(ha)土地交換的方式,執行約14萬6,000億越南盾規模的項目。該事業被視為越南至今推動的體育設施投資中規模最大的之一,預計將引領城市體育環境的變革。
Rach Chiec(Rach Chiec)綜合體育單地的規模與設計
Rach Chiec 國家綜合體育·運動單地位於守德市(Thu Duc)An Khanh 坊,總面積逾186公頃(ha)。總投資約14萬5,629億越南盾,項目周期約8年。該單地將成為胡志明市最大規模的綜合體育園區,按國際標準設計,可承辦區域性及國際性賽事。
項目的核心是融合文化·體育功能的中心區,將興建可容納6萬5,000至7萬5,000席的體育場,該體育場將按 FIFA 國際足球賽事舉辦標準設計。此外,還將包含約1萬8,000席規模的多用途室內場館,可承辦籃球、羽毛球、排球等室內項目賽事。
BT 投資方式與補償機制
Sun Group 提議對 Rach Chiec(Rach Chiec)項目採用建造–移交(Build–Transfer,BT)合約方式。據此,Sun Group 將100%自籌全部投資資金,工程完工後把所有設施移交國家,由國家進行管理·營運。此方式使胡志明市無須立即支出預算即可獲得大規模體育設施,作為對價,以土地資產彌補投資成本。
上述補償機制依據國會第98號決議與第260號決議中的城市發展特例規定執行。在城市預算面臨多項優先投資課題的當下,以土地補償的 BT 方式被評估為合適的替代方案,亦有助於最大限度發揮戰略性區位土地資源的使用價值。
據提案內容,投資方將從設計、施工至竣工的全過程負責,確保承諾的品質與進度。工程完工並移交後,國家將管理·營運該綜合體育單地,以國家體育發展與體育旅遊活絡為目標加以運用。
360公頃規模補償土地4處的明細
Sun Group 提議以總面積逾360公頃(ha)的4塊土地作為項目補償。具體而言,包括 △位於 Rach Chiec 綜合體育單地內23公頃規模的商業·服務用地、△Phuoc Kien(福堅)新都市195公頃、△Truong Tho(長壽)新都市120公頃、△守德市 An Khanh 坊30.2公頃土地。這些土地暫估總值約為14萬5,482億越南盾,相當於**預估總投資的約99.89%**。
Rach Chiec 區域內23公頃規模的商業·服務用地沿馬志壽(Mai Chi Tho)大道分布,被評估為交通可達性極佳的核心區位。該土地以每平方米約9,170萬越南盾的單價計價,總估值約2萬1,549億越南盾。該地塊未來將開發為支援綜合體育單地的高端商業·服務區。
Phuoc Kien(福堅)新都市 — 195公頃
Phuoc Kien 新都市內的土地共195公頃,其中按預備規劃屬住宅用地的約70公頃,適用沿 Nguyen Huu Tho(阮有壽)道路住宅用地的每平方米約6,650萬越南盾單價。該區段總估值約4萬6,550億越南盾,佔整個補償土地組合比重最大。
Phuoc Kien 地區憑藉與新山一(Tan Son Nhat)國際機場的近距離、以及與市中心相連的交通網絡,被評估為發展潛力極高的地區。該地區是胡志明市優先推進現代化城市開發的核心區域之一。
Truong Tho(長壽)新都市與 An Khanh 坊
Truong Tho 新都市內對應約43.4公頃規模的住宅用地之價值,按 Nguyen Van Ba(阮文巴)道路商業·服務用地每平方米約6,480萬越南盾的單價計算,暫估總值約2萬8,139億越南盾。該地區在交通與基礎建設方面條件良好,被視為利於房地產開發的入選區位。
另外,An Khanh 坊的30.2公頃土地適用馬志壽(Mai Chi Tho)道路沿線住宅用地每平方米約1億3,200萬越南盾的單價計算,約3萬9,864億越南盾。惟該地塊目前仍待與政府審計結果相關之行政結論,於向投資方移交土地前需完成相關法律程序。
規劃編制過程及項目意義
Rach Chiec 國家綜合體育·運動單地最初於1994年規劃,但因投資資金不足以及制度·政策上的局限,30餘年間始終未能真正推動。該項目位於市東部門戶,鄰近馬志壽(Mai Chi Tho)大道、河內高速公路(現 Vo Nguyen Giap 大道)、胡志明市–龍城–靈山高速公路等主要交通軸。
本事業的推進預計將解決數十年來懸而未決的長期未執行城市規劃(「規劃懸置」)問題。目前預定用地多為空地,僅有部分臨時建築,其區位潛力遠未被充分利用。
建成之後,Rach Chiec 綜合體育單地將成為越南體育版圖上的核心據點,可承辦區域性及國際規模的體育賽事。本項目亦將提升胡志明市作為國際體育都市的地位,同時促進體育旅遊與相關服務產業的發展。
除體育層面的價值外,本事業還將帶來就業創造、地區交通基礎建設開發提速、周邊房地產價值上升等多元的經濟·社會漣漪效應。規模與象徵性兼具的 Rach Chiec 綜合體育單地,將作為城市的新地標崛起,並有助於實現將胡志明市培育為區域體育中心的願景。
胡志明市人民委員會表示,將對所提議的補償土地持續進行審查與細緻核查,嚴格遵守相關法規,確保國家與投資方之間的利益平衡。透過 PPP–BT 模式推進事業,被評估為既能減輕大規模公共財政負擔、又能盡早取得國家級體育設施的務實解決方案。
外國人可持有、受惠於 Rach Chiec 國家綜合體育單地的房地產項目
Saigon Sports City(西貢體育城)周邊房地產
An Phu – 南 Rach Chiec 地區
(繼 Thu Thiem(守添)之後,胡志明市第二大規模的大型市中心)
Saigon Sports City 在 南 Rach Chiec 地區的體育–服務–綠色城市開發中扮演核心據點角色,強力帶動周邊房地產價值上升。
代表性受惠項目
The Global City(Masterise Homes 開發)–
Masteri Park Place(CT5)、Lumiere Midtown(CT7)
位於 Saigon Sports City 附近的大規模新都市,直接受惠於戰略性交通網與基礎建設改善的項目。
其他項目:Eaton Park、The Prive 等也都位於受體育單地基礎建設與配套設施正向影響的範圍內。
基礎建設優勢與經濟效應
戰略性交通基礎建設
與河內高速公路、Mai Chi Tho 大道、胡志明市–Long Thanh–Dau Giay 高速公路及並行幹線公路直接相連,前往胡志明市中心及東部核心經濟圈的出行極為便利。
高端生活基礎建設
半徑5–10公里之內,Vincom 大型商場、An Phu Big C、國際醫院,以及 BIS、AIS 等國際學校密集分布,居住滿意度與投資吸引力俱高。
長期城市開發戰略
Saigon Sports City 與周邊項目形成大規模的體育–服務–綠色城市集群,吸引年輕、高收入的居住需求,為 南 Rach Chiec–An Phu 地區房地產的可持續價值上升奠定基礎。
