胡志明市人民委员会(UBND)近期向市人民议会(HDND)提交了一份方案,拟通过公私合作(PPP)方式推进 Rach Chiec(Rach Chiec)国家综合体育·运动单地的投资主导。拟议投资方为 **Sun Group(太阳集团)**。该项目此前仅停留在规划阶段超过30年、始终未能真正落地,建成后将成为胡志明市首个国家级规模的体育设施。
据提交的提案,Sun Group 提出以4个区域、合计360公顷(ha)土地交换的方式,执行约14万6,000亿越南盾规模的项目。该事业被视为越南至今所推动的体育设施投资中规模最大的之一,预计将引领城市体育环境的变革。
Rach Chiec(Rach Chiec)综合体育单地的规模与设计
Rach Chiec 国家综合体育·运动单地位于守德市(Thu Duc)An Khanh 坊,总面积超过186公顷(ha)。总投资约14万5,629亿越南盾,项目周期约8年。该单地将成为胡志明市最大规模的综合体育园区,按国际标准设计,可承办地区性及国际性赛事。
项目的核心是融合文化·体育功能的中心区,将兴建可容纳6万5,000至7万5,000席的体育场,该体育场将按 FIFA 国际足球比赛举办标准设计。此外,还将包含约1万8,000席规模的多用途室内场馆,可承办篮球、羽毛球、排球等室内项目赛事。
BT 投资方式与补偿机制
Sun Group 提议对 Rach Chiec(Rach Chiec)项目采用建造–移交(Build–Transfer,BT)合同方式。据此,Sun Group 将100%自筹全部投资资金,工程完工后把所有设施移交国家,由国家进行管理·运营。这种方式使胡志明市无需立刻支出预算即可获得大规模体育设施,作为对价,以土地资产弥补投资成本。
上述补偿机制依据国会第98号决议与第260号决议中的城市发展特例规定执行。在城市预算面临多项优先投资课题的当下,以土地补偿的 BT 方式被评估为合适的替代方案,同时有助于最大限度地发挥战略性区位土地资源的使用价值。
据提案内容,投资方将从设计、施工到竣工的全过程负责,确保承诺的质量与进度。工程完工并移交后,国家将管理·运营该综合体育单地,以国家体育发展与体育旅游活络为目标加以运用。
360公顷规模补偿土地4处的明细
Sun Group 提议以总面积逾360公顷(ha)的4块土地作为项目补偿。具体而言,包括 △位于 Rach Chiec 综合体育单地内23公顷规模的商业·服务用地、△Phuoc Kien(福坚)新都市195公顷、△Truong Tho(长寿)新都市120公顷、△守德市 An Khanh 坊30.2公顷土地。这些土地暂估总价值约为14万5,482亿越南盾,相当于**预计总投资的约99.89%**。
Rach Chiec 区域内23公顷规模的商业·服务用地沿马志寿(Mai Chi Tho)大道分布,被评估为交通可达性极佳的核心区位。该土地以每平方米约9,170万越南盾的单价计价,总估值约2万1,549亿越南盾。该地块未来将开发为支持综合体育单地的高端商业·服务区。
Phuoc Kien(福坚)新都市 — 195公顷
Phuoc Kien 新都市内的土地共195公顷,其中按预备规划属住宅用地的约70公顷,适用沿 Nguyen Huu Tho(阮有寿)道路住宅用地的每平方米约6,650万越南盾单价。该区段总估值约4万6,550亿越南盾,占整个补偿土地组合中比重最大。
Phuoc Kien 地区凭借与新山一(Tan Son Nhat)国际机场的近距离、以及与市中心相连的交通网络,被评估为发展潜力极高的地区。该地区是胡志明市优先推进现代化城市开发的核心区域之一。
Truong Tho(长寿)新都市与 An Khanh 坊
Truong Tho 新都市内对应约43.4公顷规模的住宅用地之价值,按 Nguyen Van Ba(阮文巴)道路商业·服务用地每平方米约6,480万越南盾的单价计算,暂估总值约2万8,139亿越南盾。该地区在交通与基础设施方面条件良好,被视为利于房地产开发的入选区位。
另外,An Khanh 坊的30.2公顷土地适用马志寿(Mai Chi Tho)道路沿线住宅用地每平方米约1亿3,200万越南盾的单价计算,约3万9,864亿越南盾。但该地块目前仍待与政府审计结果相关的行政结论,在向投资方移交土地之前,需完成相关法律程序。
规划编制过程及项目意义
Rach Chiec 国家综合体育·运动单地最初于1994年规划,但因投资资金不足以及制度·政策上的局限,30余年间始终未能真正推动。该项目位于市东部门户,临近马志寿(Mai Chi Tho)大道、河内高速公路(现 Vo Nguyen Giap 大道)、胡志明市–龙城–灵山高速公路等主要交通轴。
本事业的推进预计将解决数十年来悬而未决的长期未执行城市规划(「规划悬置」)问题。目前预定用地大多仍为空地,仅有部分临时建筑,其区位潜力远未被充分利用。
建成之后,Rach Chiec 综合体育单地将成为越南体育版图上的核心据点,可承办地区性及国际规模的体育赛事。本项目亦将提升胡志明市作为国际体育都市的地位,同时促进体育旅游与相关服务产业的发展。
除体育层面的价值外,本事业还将带来就业创造、地区交通基础设施开发提速、周边房地产价值上升等多元的经济·社会涟漪效应。规模与象征性兼具的 Rach Chiec 综合体育单地,将作为城市的新地标崛起,并有助于实现将胡志明市培育为区域体育中心的愿景。
胡志明市人民委员会表示,将对所提议的补偿土地持续进行审查与细致核查,严格遵守相关法规,确保国家与投资方之间的利益平衡。透过 PPP–BT 模式推进事业,被评估为既能减轻大规模公共财政负担、又能尽早获得国家级体育设施的现实解决方案。
外国人可持有、受惠于 Rach Chiec 国家综合体育单地的房地产项目
Saigon Sports City(西贡体育城)周边房地产
An Phu – 南 Rach Chiec 地区
(继 Thu Thiem(守添)之后,胡志明市第二大规模的大型市中心)
Saigon Sports City 在 南 Rach Chiec 地区的体育–服务–绿色城市开发中扮演核心据点角色,强力带动周边房地产价值上升。
代表性受惠项目
The Global City(Masterise Homes 开发)–
Masteri Park Place(CT5)、Lumiere Midtown(CT7)
位于 Saigon Sports City 附近的大规模新都市,直接受惠于战略性交通网与基础设施改善的项目。
其他项目:Eaton Park、The Prive 等也都位于受体育单地基础设施与配套设施正向影响的范围内。
基础设施优势与经济效应
战略性交通基础设施
与河内高速公路、Mai Chi Tho 大道、胡志明市–Long Thanh–Dau Giay 高速公路及并行干线公路直接相连,前往胡志明市市中心及东部核心经济圈的出行极为便利。
高端生活基础设施
半径5–10公里之内,Vincom 大型商场、An Phu Big C、国际医院,以及 BIS、AIS 等国际学校密集分布,居住满意度与投资吸引力俱高。
长期城市开发战略
Saigon Sports City 与周边项目形成大规模的体育–服务–绿色城市集群,吸引年轻、高收入的居住需求,为 南 Rach Chiec–An Phu 地区房地产的可持续价值上升奠定基础。
