Indochine Real Estate 執行長 Le Thi Hang 於 CEO Talk Season 3 分享市場洞察

2026年越南房地產展望：外資買家更重視現金流、法律透明度與長期價值

越南房地產正進入更成熟、也更具投資條件的新週期。歷經數年由投機情緒、審批延宕與流動性不均所主導的市場環境後，目前市場動能正逐步回到具真實居住需求、基礎建設連結更強、法律狀態更清晰，並具備可衡量租金收益潛力的建案。

對國際買家而言，2026年越南房地產展望不再只是追逐下一波價格飆升。更重要的機會，在於辨識能夠透過實際使用創造價值的資產：可自住、可出租、可由專業團隊管理，並可在未來具信心轉售的公寓產品。這項轉變正為重視收益、流動性與長期資本增值的紀律型外資買家，創造更健康的市場環境。

Indochine Real Estate 執行長 Le Thi Hang 於 CEO Talk Season 3 分享的觀點指出，越南北部目前正引領房地產復甦。市場動能來自基礎建設升級、工業擴張，以及專業人士、工程師與技術勞工持續形成的居住需求。同時，投資越南房地產的外資買家也更趨審慎，愈發重視營運收益、開發商信譽、法律透明度與長期價值創造。

2026年越南房地產市場：進入更精準篩選的成長週期

越南房地產市場正逐步脫離全面性投機，進入更具選擇性的階段。在這個新週期中，並非所有建案都能同等受惠於市場信心回升。資金預期將集中流向法律文件完整、施工進度明確、開發商具口碑、公設與生活機能完善，且具備真實自住或租賃需求的開發案。

對正在評估越南房地產投資的國際買家而言，這是一項非常關鍵的轉變。這代表2026年最具吸引力的機會，將出現在同時具備法律合規性、實際使用價值、租賃需求與長期流動性的建案之中。

投資人不再只問「價格是否會上漲」，而是更進一步評估物件是否能產生穩定租金收入、租客基礎是否可持續、交屋時程是否合理，以及該資產在五年至十年後是否仍具市場吸引力。

越南北部房地產引領市場復甦

根據原文引用的市場研究，越南北部於2025年新推出的住宅建案去化率約達55%至65%，約為2024年同期水準的兩倍。這項改善反映買方信心明顯回溫，尤其集中於受惠於基礎建設投資與就業成長的區域。

Indochine Real Estate 執行長 Le Thi Hang 於 CEO Talk Season 3 分享市場洞察。

這波復甦並不限於河內市中心。需求已擴展至 Bac Ninh、Hung Yen、Hai Phong、Thai Nguyen 與 Phu Tho 等衛星城市及工業省份；當地交通升級與工業園區擴張，正建立更穩固的住宅需求基礎。

在工業區高度集中的地點，來自專業人才、工程師及較高收入勞工的需求仍然穩定。這使得鄰近就業核心、法律透明、接近完工或可即刻入住，並有真實居住或租賃需求支撐的住宅開發案，具備更堅實的投資基礎。

越南北部為何吸引投資人目光

Le Thi Hang 指出，越南北部正引領市場復甦，但當前動能並非來自投機，而是由真實居住需求與基礎建設推動。對於評估2026年越南房地產展望的外資買家而言，該區域因此具備高度參考價值。

這種市場分化預期將在未來一年更加明顯。最有機會展現強勁表現的建案，將是法律文件完整、開發商具信譽、施工進度可見，並與實際使用需求直接連結的項目。

越南房地產外資買家的策略正在轉變

外資對越南房地產產業仍然至關重要。2025年上半年，流入房地產領域的外國直接投資估計約達127兆至152兆越盾／50億至60億美元，使房地產持續位居越南主要外資投資產業之一，約占登記外資總額的24%。

然而，更具意義的變化並不只是資金規模，而是國際買家評估越南房地產投資機會的方式。

外資買家正逐漸從短期價格投機，轉向基本面分析，例如租金收入潛力、營運成本、物業管理標準、中長期資本增值、租客需求、法律透明度與開發商可信度。

這項轉變在韓國、日本、台灣與中國買家之間尤其明顯。他們愈來愈關注衛星城市與工業連動型都會區的公寓建案。這些地點通常具備成熟住宅社群，並可受惠於附近工業園區外籍專家所帶來的穩定租賃需求。

越南房地產正逐漸被視為可產生收益的資產類別；租金報酬率、流動性與長期價值，已成為投資決策的核心。

對國際投資人而言，這代表越南房地產市場進入重要演進階段。越南房地產不再只是資本利得機會，而是逐步被視為一個重視品質、法律合規與營運表現的長期投資市場。

工業樞紐與衛星城市：越南房地產投資關鍵主題

鄰近主要工業聚落的住宅建案正受到更多關注，因為它們結合了兩項強勁需求驅動因素：就業成長與租賃住宅需求。隨著越南持續吸引製造、物流與高科技投資，工業樞紐周邊住宅正成為越南房地產投資格局中的重要板塊。

原文指出，Thai Nguyen、原 Binh Duong 與原 Long An 等地的投資人興趣正在升溫。這些區域受惠於工業活動、區域交通連結，以及專業居住社群逐步形成。

由 Indochine 開發的 Yen Binh Complex 位於 Thai Nguyen，因價格具可負擔性，且鄰近 Yen Binh Industrial Parks 1、2、3，正吸引市場關注。

位於大型製造基地或工業園區周邊的建案，正被外資買家以更務實的投資標準檢視。買家希望了解一戶公寓是否能有效使用、出租與轉售。焦點不再只是投機性的價格波動，而是該資產是否真正服務一個實際存在的市場。

外資買家投資前正在提出的問題

國際買家在投入資金前，愈來愈常提出以下務實問題：

• 交屋後是否能很快出租？
• 周邊是否有穩定租客基礎？
• 每月管理費與營運成本為何？
• 外國人持有產權的法律狀態是否清楚？
• 開發商是否具信譽且財務能力穩健？
• 是否具備中長期資本增值潛力？

在越南南部，The Win City 由 Indochine 擔任外國人配額總代理；憑藉現代化都市規劃與鄰近胡志明市的區位優勢，吸引國際投資人目光。

這是一種更成熟的投資方式，也與越南下一輪房地產週期的可能方向高度一致。

外資買家眼中的胡志明市房地產展望

雖然原文多著墨於越南北部與工業連動型衛星市場，但同樣的投資邏輯也高度適用於胡志明市。胡志明市是越南最大商業樞紐，也是國際能見度最高的房地產市場之一。

胡志明市持續受惠於龐大的本地換屋族群、企業主、外籍人士與國際投資人需求。越南整體經濟成長、都市化、可支配所得提升，以及核心市區精華地段供給有限，均支撐市場基本面。對外資買家而言，胡志明市高端住宅建案可提供生活機能、租賃需求與長期稀缺性兼具的吸引力組合。

然而，從越南整體房地產市場得到的啟示非常清楚：投資人必須精準篩選。最強的機會不一定是最便宜的單位，也不一定是行銷最積極的新推案，而是具備可持續基本面的建案。

購買胡志明市房地產時應優先考量什麼

有意購買胡志明市房地產的外資買家，應優先重視法律透明度、是否符合外國人持有比例、開發商信譽、透明銷售流程、具真實居住與租客需求的地段、優質設計、完善公設、專業物業管理、明確交屋時程，以及長期流動性。

在 Vietnam Property Market 上，The Prive、Sola Villa、Masteri Park Place、Masteri Cosmo Central、Sunshine Sky City、Gladia by the Water 與 Harmonie 等高端建案，皆是國際買家評估胡志明市房地產配置時可進一步研究的選項。每個建案仍應依法律狀態、價格、地段、交屋時程、租賃策略、外國人配額可用性，以及是否適合自用或投資等條件逐一評估。

越南房地產外資買家的法律架構

對國際買家而言，越南房地產持有制度正變得更容易理解，也更透明。任何外資投資人若計畫於2026年進入越南房地產市場，了解法律架構都是必要前提。

依據越南《2023年住宅法》與《2024年土地法》，外國人可在符合資格的住宅建案中，以50年可續期的租賃產權形式購買住宅物業，並須受該建案外國人持有比例限制。

外資買家通常透過與開發商直接簽署正式 Sale and Purchase Agreement 購買。取得產權後，該物業一般可出租或轉售。值得注意的是，當外國人持有的單位轉售予越南籍人士時，產權可轉換為永久所有權。

外資買家法律盡職調查清單

在預訂任何單位前，國際買家應確認以下事項：

• 建案內外國人持有比例是否仍有可用額度
• 開發商信譽與過往建案紀錄
• 付款時程與適用情況下的銀行融資選項
• Sale and Purchase Agreement 條款
• 施工進度與預計交屋時間
• 產權文件與交屋條件
• 出租、轉售與物業管理相關規範

這套架構為國際投資人參與越南住宅房地產市場提供明確路徑，同時也使法律盡職調查成為不可忽視的必要步驟。

2026年至2030年越南房地產展望

根據原文報導，Le Thi Hang 的展望是，外資將持續回流越南房地產市場，但資金會更加精準選擇。投資人預期將投入符合法律、品質、租賃表現與可持續獲利等長期標準的建案。

這對市場而言是正面發展。以實際使用、租賃營運、基礎建設與法律透明度為基礎的成長週期，會比主要由短期投機推動的週期更穩定。這也有利於願意分析基本面，而非追逐市場雜訊的紀律型外資買家。

對來自台灣、韓國、中國、日本與英語市場的買家而言，越南仍是東南亞最具吸引力的長期房地產故事之一。然而，策略必須清楚：聚焦品質、法律確定性、租客需求、開發商信譽與長期價值創造。

國際買家重點整理

• 越南北部2025年新推出住宅建案去化率約達55%至65%，受基礎建設投資與真實居住需求支撐。
• 2026年越南房地產展望正變得更具選擇性，資金正流向法律清晰、可產生收益且地段優越的資產。
• 外資買家正從短期價格預期，轉向租金收入、營運表現、流動性與長期增值。
• 工業樞紐與衛星城市因具備就業帶動的住宅需求與潛在租賃深度，正吸引更多關注。
• 法律狀態清楚、開發商具信譽、交付可見度高、公設完善且具真實租客需求的建案，較可能在越南下一輪房地產週期中勝出。
• 外資買家可透過正式 Sale and Purchase Agreement，在受外國人持有比例限制下，購買符合資格、50年可續期租賃產權的越南住宅物業。

探索越南房地產投資機會

越南下一輪房地產週期，很可能獎勵那些審慎選擇的投資人。若您正在考慮胡志明市、河內或越南快速成長衛星都會區的房地產，Vietnam Property Market 可協助您比較合適建案、檢視外資買家資格，並篩選符合您租賃、生活方式與長期投資目標的開發案。