更新日期：2024年10月
外籍人士可依據《2023年住房法》（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號政令，透過取得「粉紅書」（Pink Book）合法擁有越南住宅公寓。粉紅書即「土地使用權及房屋與其他附著於土地之資產所有權狀」，為法律認可之唯一權利證明。本指南提供英文、繁體中文、簡體中文及韓文版本，旨在確保國際投資社群能精確掌握越南不動產產權登記之相關法規框架。
外籍人士置產的具體法律架構為何？
外籍企業與個人依法享有住宅公寓之50年租賃權（Leasehold），期限自當地自然資源與環境廳核發粉紅書之日起算。根據《2023年住房法》，在該50年期限內，您擁有完整的出售、租賃或抵押產權之權利。若您將單位售予越南籍人士或海外越僑，該房產狀態將自動轉為永久產權（indefinite ownership）；反之，若您將產權轉讓給其他外籍買家，受讓者將繼承您剩餘的50年產權期限。
如何從購屋合約（SPA）轉為粉紅書？
產權轉換流程始於您的購屋合約（Sales and Purchase Agreement, SPA），該文件為預售屋建設期間的主要法律憑證。一旦建築物符合所有消防安全與工程標準，第95/2024/ND-CP號政令要求開發商協助辦理粉紅書之核發。為完成此程序，您需準備下列文件：
- 附有入境日期印章之護照或居留證。
- 銀行資金匯入證明，具體顯示資金係由海外帳戶匯入越南合法銀行。
- 全額支付購屋款項之確認書，通常包含10%加值稅（VAT）及2%維修基金。
- 政府產權登記規費（註冊費）之收據（為交易金額之0.5%）。
50年期滿後，我會失去房產嗎？
不會。50年期限屆滿後，房產所有權不會自動終止或由國家收回。《2023年住房法》提供法定機制，確保外籍業主可申請展期，保障您的投資權益。儘管續展的行政細則由各省級單位管理，但法規設計初衷旨在維護已履行稅務及登記義務之外籍資本持有者之權利。
為何粉紅書對於轉售流動性至關重要？
粉紅書是越南法院及銀行認可之唯一產權證明文件。雖然SPA允許您在建設期間持有單位，但在粉紅書核發前，您無法合法進行二級市場買賣，亦無法將房產抵押以申請貸款。在簽署SPA之前，建議您確認開發商是否持有該建案之「總所有權狀」（Master Certificate），此文件代表其具備核發權狀予外籍買家之法律授權。投資者應鎖定具備良好粉紅書交付紀錄之開發商，這能顯著降低行政延宕風險，並提升您資產未來的轉售價值。
參考來源
- 第27/2023/QH15號《住房法》：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524671.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524671.aspx)
- 第95/2024/ND-CP號政令：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605805.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605805.aspx)
審閱單位：Ho Chi Minh City房地產協會，法務諮詢部。
