可以。2026 年，外國人只要能證明合法持有產權、完成有效出售、已繳納適用之 2% 個人所得稅，並透過持牌越南銀行收取款項，即可依法將越南房地產出售所得匯回海外。
更新日期：2026 年 1 月
多語版本：本指南係為英語讀者撰寫，亦可提供越南語版本，以便與當地銀行、公證人、稅務機關及買方進行協調。
越南房地產對海外買家具有吸引力，但真正讓許多投資人措手不及的，往往是退場環節。把公寓賣掉只完成了一半工作；真正的考驗在於，您必須向越南銀行證明資金來自合法的不動產移轉、稅款已結清，且該筆款項可依外匯規定兌換並匯往海外。
本指南說明外國業主在 2026 年如何將越南房地產出售所得匯回海外，包括通常所需的銀行文件、完稅證明與外匯流程。相關規則並非難以掌握，但文件軌跡至關重要。若您當初透過正式銀行管道購買並妥善保存文件，流程會簡單許多；若您以非正式方式付款、使用混合帳戶，或遺失稅務收據，則應預期可能出現延誤。
越南住宅市場持續吸引長期海外關注，尤其是 Ho Chi Minh City、Ha Noi、Da Nang、Binh Duong 及特定度假市場。基礎建設、工業成長與城市住宅需求仍是主要投資主軸。如今國際投資人更加謹慎，不只想知道如何買進，也想知道如何乾淨退場。這正是正確的問題。
2026 年外國賣方應掌握哪些關鍵數字？
- 50 年：外國自然人通常可持有符合資格的住宅房地產，產權年限為 50 年，並可依 Housing Law 2023 架構申請續期。
- 2%：個人進行房地產移轉時，個人所得稅通常按移轉價格的 2%計算，惟仍須視稅務機關審查及適用規定而定。
- 第 17–21 條：外國人持有產權的制度架構載於 Housing Law 2023 第 17、18、19、20 及 21 條。
- 必須透過持牌銀行：VND 出售所得通常須透過持牌越南銀行兌換並匯往海外，不得透過非正式現金管道處理。
- 本指南不列固定 USD 上限：外國賣方可匯出金額通常取決於有文件證明的合法淨所得，而非本指南所列之單一公開 USD 限額。
- 本指南不列一般 m² 門檻：關鍵審查重點在於法律資格、建案配額、產權文件、稅務合規與銀行審查，而非適用於匯款的一體化坪數或平方公尺限制。
外國賣方在越南需要具備哪些合法產權軌跡？
在銀行審查對外匯款申請之前，會先確認您為何持有這筆資金。對外國業主而言，這會從原始取得文件及出售文件開始。
外國自然人可依 Housing Law 2023 第 17、18、19、20 及 21 條架構，以及 Decree 95/2024/ND-CP 施行規定，在越南持有符合資格的住宅房地產。實務上，外國買方通常透過正式買賣合約向建商購買公寓，該合約常稱為 SPA。外國買方持有類似租賃權型態的 50 年產權權益，並可依 Housing Law 2023 架構續期，且產權受該建案外國人持有配額限制。房屋可轉售或出租。若該房地產轉售予越南籍買方，產權將轉為該越南籍買方的永久產權。
這條法律路徑之所以重要，是因為銀行不只是移動資金，而是在審查資金來源。完整且乾淨的產權檔案通常包括原始 SPA、付款確認、如適用之交屋文件、已核發之粉紅簿或產權證明，以及轉售所使用的移轉合約。
為什麼原始購買管道很重要？
銀行會高度關注購屋資金是否透過受認可的銀行管道進入越南。若您當初從海外將資金匯入越南，並從自己的銀行帳戶支付給建商，便具備可追蹤的入境資金流。當您日後申請將出售所得匯出時，這會讓銀行更容易接受。
若購買資金來自當地現金、第三方付款、非正式借款，或來自無關帳戶的付款，銀行可能要求更多說明。仍有可能完成匯款，但所需作業會更繁複，且必須提供更充分的佐證文件。
外國業主在完成交易前應準備哪些銀行文件？
不要等到交割後才處理。請在簽署移轉合約前，先向您的銀行索取對外匯款文件清單。各銀行可適用自身內部合規流程，且不同分行的要求可能不同。
對於2026 年將越南房地產出售所得匯回海外的外國業主，銀行可能要求提供下列文件：
- 護照及有效簽證或居留證明，依您的身分狀態及銀行政策而定。
- 原始買賣合約（SPA）或購屋契約，用以證明您取得該房地產的方式。
- 原始購屋付款紀錄，包括境外匯入水單、銀行對帳單及建商收款憑證。
- 產權證明或粉紅本，如該單位已核發。
- 經公證的轉讓契約或轉售買賣協議。
- 買方付款證明，證明出售款項已匯入您的越南銀行帳戶。
- 稅務申報文件及完稅收據，適用於該房地產轉讓。
- 銀行外幣兌換及境外匯款申請文件。
- 境外受款銀行資料，包括帳戶名稱、銀行地址、SWIFT 代碼，以及帳號或相關情況下的 IBAN。
請全程一致使用同一姓名。若您的護照姓名、銀行帳戶姓名、SPA 姓名及轉讓契約姓名未完全一致，銀行可能要求說明或經公證的確認文件。即使只是細微拼寫差異，也可能造成大幅延誤。
買方是否應將出售款項匯入您本人帳戶？
是。買方應將購屋價金匯入賣方的越南銀行帳戶，而非匯給朋友、仲介或無關公司。若建商、代理人或律師事務所以履約保證或信託安排代管款項，請務必確保款項釋放路徑具備完整文件，並能被銀行接受。
對海外屋主而言，清楚的帳戶金流路徑，正是一般匯款作業與合規審查疑慮之間的關鍵差別。切勿讓資金軌跡變得模糊。
銀行希望看到哪些稅務清關證明？
越南銀行通常會要求證明房地產轉讓相關稅務義務已完成，才會核准將出售款項匯往海外。對個人賣方而言，房地產轉讓的個人所得稅通常按轉讓價格的 2%計算，但仍須依稅務機關審核及適用規定為準。若賣方為公司，稅務處理方式不同，應由稅務顧問進行審閱。
銀行的角色不是為您提供稅務規劃建議。銀行需要的是證明文件。多數情況下，這代表稅務申報文件、適用時的通知或核定文件，以及官方完稅確認。請妥善保留正本及清晰掃描檔。
多數賣方可預期的實務流程如下：
- 依規定格式簽署轉讓契約，並視房地產狀態及交易架構，通常可能需要公證。
- 向主管稅務機關提交稅務申報。
- 透過被接受的管道繳納經核定或申報的轉讓稅。
- 取得完稅證明。
- 將稅務證明作為境外匯款文件的一部分提交給銀行。
作業時間會依地點及交易架構而異。Ho Chi Minh City 與 Ha Noi 的交易，可能涉及與度假型或省級房地產不同的郡級處理程序。請在交屋完成時程中預留緩衝時間，尤其若您打算在簽約後不久離開越南，更應提前安排。
您可以匯出完整的出售總價嗎？
通常不行。可匯出的金額一般會與扣除稅費、相關費用、如有貸款則完成清償，以及其他具文件佐證扣項後的合法淨收益相連動。若仍有未清償房貸，銀行會要求先清償貸款。若部分出售價金是在銀行體系外支付，該部分可能很難、甚至不可能被合理證明並匯出。
外匯兌換與境外匯款如何運作？
越南並非部分投資人熟悉的自由兌換貨幣市場。越南盾須透過持牌銀行兌換，境外匯款也必須有被允許的用途作為支持。若賣方能證明合法持有產權、合法出售、已完成稅務合規，且款項已實際收妥，房地產出售所得即可申請匯出。
這正是外國屋主於 2026 年將越南房地產出售款項匯回海外的核心重點：銀行通常會在審閱文件後，將 VND 出售款項兌換為外幣，再電匯至您的海外帳戶。
典型流程如下：
- 步驟 1：將 VND 出售款項收至您的越南銀行帳戶。
- 步驟 2：提交出售契約、產權證明、原始購屋紀錄、買方付款證明及完稅收據。
- 步驟 3：填寫銀行的外匯購買表格及境外匯款指示。
- 步驟 4：銀行審查資金來源及合規性。
- 步驟 5：銀行依其報價匯率，將 VND 兌換為所選外幣。
- 步驟 6：資金匯至您指定的海外銀行帳戶。
請詢問每日作業截止時間、外匯匯率、匯款手續費、中轉銀行費用，以及銀行是否要求文件翻譯成越南文。部分銀行也會要求公證或認證副本。若您人在海外，可能需要在越南大使館、領事館簽署表格，或透過其他被接受的方式辦理。請及早確認。
外國賣方可以選擇哪種貨幣？
多數外國投資人會以 USD、EUR、GBP、AUD 或 SGD 思考報酬與匯回安排。不過，您的出售價格很可能是以 VND 結算。從簽約到匯款期間，匯率可能變動。若出售款項金額較大，請向銀行詢問可用的兌換時點選項。除非有特定銀行產品並取得核准，否則不要假設您一定能鎖定匯率。
外國賣方匯回越南房地產出售款時，常犯哪些錯誤？
多數問題其實都可以事先避免。真正棘手的情況，通常來自文件缺漏、非正式付款，或賣方、買方、仲介、公證人、稅務機關與銀行之間協調不佳。
- 使用錯誤的付款路徑。 買方將款項支付給賣方以外的人，導致賣方日後難以證明該筆資金屬於自己。
- 遺失原始購屋紀錄。 銀行往往不只詢問房產如何出售，也會要求說明當初如何取得該房產。
- 到最後一週才處理稅務。 沒有完稅證明，就很難順利辦理匯出。
- 以為每家銀行都採用相同清單。 事實並非如此。各銀行內部法遵標準可能不同。
- 簽署銀行表格前就離開越南。 遠端簽署有時可行，但通常很少比親自到分行簽署更快。
- 混用個人與公司資金。 若產權人為個人，資金應保留在個人帳戶內。若資產由公司持有，應在完成交易前先取得稅務與法律建議。
多數海外買方忽略的是：匯回規劃應從買入時就開始，而不是等到出售時才處理。請保存每一張匯款單、每一份開發商收據、每一份稅務文件，以及所有與該房產相關的銀行對帳單。未來的您會感謝現在的準備。
常見問題：外國產權人匯回越南房地產出售款
外國產權人可以合法將越南房地產出售款匯往海外嗎？
可以。外國產權人若能證明合法持有產權、有效出售、已完成稅務合規，並透過銀行體系正當收取款項，即可將越南房地產出售款匯往海外。匯款必須透過持牌銀行辦理。
匯出資金前需要取得完稅證明嗎？
實務上需要。銀行通常會要求提供相關不動產移轉稅已申報並繳納的證明，才會核准對外匯款。
我可以匯出高於原始購買價格的金額嗎？
有可能可以，只要該金額屬於合法的淨出售所得，並有買賣合約、買方付款證明、稅務文件及銀行審查作為支持。銀行重點會放在文件完整性，而不只是您的原始投資金額。
如果我是在取得粉紅本之前買入房產，該怎麼辦？
越南許多公寓轉售是在粉紅本核發前完成，具體取決於建案進度與合約條款。此時銀行可能會更加仰賴 SPA、開發商確認文件、轉讓文件、付款紀錄與稅務證明。簽約前請先取得銀行指引。
2026 年流程會不同嗎？
核心原則仍然是文件完整、稅務合規，以及透過持牌銀行進行外匯處理。對於 2026 年將越南房地產出售款匯回海外的外國產權人 而言，關鍵是在交易完成前，先確認銀行最新文件清單，以及任何更新的住宅、稅務或外匯指引。
2026 年匯回越南房地產出售款最安全的方式是什麼？
最安全的路徑，是完成一筆法律文件清楚的出售交易，讓買方將款項匯入您本人在越南的銀行帳戶，完成稅款繳納，並備妥一套能串連原始買入至最終出售的完整匯款文件。
匯回越南房地產出售款並非難以理解，但文件要求相當繁重。銀行需要看到從頭到尾的完整故事：您如何買入、如何付款、如何出售、稅務如何處理，以及為何該筆資金現在可以離開越南。
如果您計畫在 2026 年出售越南房產，請在簽約前先與您的銀行溝通，並與熟悉外國產權人交易的顧問合作。我們的團隊可協助您準備文件軌跡、與銀行協調，並規劃退場架構，讓您的出售款項能以更少意外順利匯往海外。
資料來源
- 2023 年住宅法，法律編號 27/2023/QH15 — 第 17、18、19、20 及 21 條，關於外國組織與個人在越南擁有住宅的規定，包括產權條件、限制、權利與義務。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-27-2023-QH15-552284.aspx
- 第 95/2024/ND-CP 號法令，作為 2023 年住宅法之施行指引，內容包括與住宅產權及外國產權人合規相關的執行規則。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-618322.aspx
- 第 111/2013/TT-BTC 號通知 — 第 17 條，關於不動產移轉之個人所得稅計算，包括實務上常見按移轉價格 2% 計算的稅率。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Thong-tu-111-2013-TT-BTC-huong-dan-Luat-thue-thu-nhap-ca-nhan-205356.aspx
- 2005 年外匯法令，並經第 06/2013/UBTVQH13 號法令修訂 — 與透過持牌機構進行貨幣兌換及匯款相關的外匯制度架構。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tien-te-Ngan-hang/Phap-lenh-ngoai-hoi-2005-28-2005-PL-UBTVQH11-7022.aspx
專家／審閱者說明： 本文由具備外國產權人公寓出售、銀行匯款文件及海外投資人房地產退場規劃經驗的越南房地產顧問撰寫並審閱。
