越南公寓市场日趋成熟，这改变了外籍投资者对退出机制的考量方式。在胡志明市 (Ho Chi Minh City)、河内 (Ha Noi)、土龙木 (Thu Duc)、平阳 (Binh Duong) 和岘港 (Da Nang)，买家不再仅仅关注开盘折扣。他们开始比较产权状况、交房质量、物业管理、租赁记录及周边未来基础设施。对于拥有优质资产的业主而言，这是利好消息。但这也意味着在接受报价之前，您必须了解相关的转售成本。
“外籍买家转售越南公寓需缴纳的税费”是成熟投资者在购房后最先提出的问题之一，但往往得到解答时已为时过晚。挂牌售价并非您的净收益。其中可能涉及个人所得税、公证费、中介佣金、未结清物业费以及文件处理费用。部分费用由法规固定，而其他项目则是您与买家之间协商的商业条款。
以下是详细的实操分析。
外籍卖家在挂牌前应了解的事项
外籍买家可以通过与开发商签署正式的《买卖合同》，在项目的外国所有权配额内拥有符合条件的越南公寓。外籍人士的产权期限为50年租赁权，可根据《2023年住房法》进行续期。在该期限内，公寓通常可以出租或转售，但须符合相关法律条件和项目配额规定。如果公寓转售给越南籍公民，该产权可转化为越南买家的永久所有权。
这一点至关重要，因为您的受众群体会影响定价和交易结构。越南买家可能会因为产权转化为永久权而给予该单元不同于外籍买家的定价。另一方面，外籍买家则需要确认该项目是否仍有可供转让的外国配额。请务必提前核实，切勿等到支付定金之日才进行检查。
越南的二手市场需求正变得更加挑剔。位于就业中心、国际学校附近、连接地铁区域或成熟租赁区域且管理良好的楼盘往往更受青睐。尽管如此，外籍卖家不应寄希望于市场热度能掩盖文件的缺失。在实践中，产权清晰的文件能使房产更快售出。
越南公寓转售的主要税费
转让个人所得税
卖家方主要涉及的税费是物业转让个人所得税。对于个人卖家，越南通常对公证转让合同中注明的转让价格征收2%的个人所得税。这通常被视为卖方的义务，尽管双方可以在成交价中协商由谁承担该项经济成本。
税务机关可能会根据官方定价原则和市场参考价值对申报价值进行审核。通过低报价格来避税具有很大风险。这可能导致流程延迟、给买家造成后续麻烦，并削弱交易互信。对于国际投资者而言，最稳妥的途径很简单：按照真实的成交价申报，并保留完整的付款凭证。
注册费
注册费通常由买家在办理产权登记时支付。通常按适用价值的0.5%计算。虽然这通常不是卖家的直接成本，但它会影响谈判，因为买家计算的是总购置成本，而不仅仅是支付给您的金额。
如果您的买家正在将您的转售单元与开发商的新盘进行比较，他们会考虑所有前期费用。一份透明的费用明细表有助于聚焦谈判并减少临门一脚的议价压力。
公证费及文件费
公寓转售合同通常需要经过公证。公证费按照越南法规设定的交易价值分级收费标准执行，并设有上限。此外，可能还涉及复印件认证、翻译、授权书、快递及行政备案等小额费用。
对于海外卖家，有一项费用常被忽略：授权书的准备工作。如果您无法亲自到越南签字，可能需要办理经过公证和领事认证的正式授权书，具体取决于签署地点以及当地公证处或主管机关的处理方式。请预留充足的时间，因为准备好付款的买家可能无法等待数周来补齐文件。
中介佣金
中介佣金属于商业费用，而非税收。在越南二手市场，通常由卖家支付中介费，但费率和支付时间均可协商。优秀的中介不仅能发布房源信息，还能筛选买家、解释外国所有权问题、协调物业管理、制定合理的定价策略并减少定金违约风险。
如果买家在发现配额问题、产权延误或未结清物业费后退出，廉价的中介服务反而会带来高昂的代价。请询问中介他们将如何针对外籍和越南买家进行分类筛选。
物业管理费、维修基金及公用事业费
在交房前，卖家应结清未付的物业费、停车费、水电费及其他任何楼宇相关费用。维修基金通常附属于公寓本身，转售时不会退还，但具体处理方式应查看楼宇规章及原始购房合同。
实操建议：向物业管理处索取一份书面确认书，证明截至交房日账户已结清。虽然这只是一份小文件，但买家通常会要求查看。
谁来买单：卖家、买家还是协商承担？
在外籍人士转售越南公寓需缴纳哪些税费这一问题上，常见的误区在于混淆了法律责任与商业协议。法律可能规定某一方承担特定的税费或申报义务，但销售价格仍可通过协商将总成本反映在内。
- 卖方通常承担：转让个人所得税、若聘请中介则需支付的中介佣金、交付前未结清的物业费，以及与卖方个人文件相关的费用。
- 买方通常承担：注册费、产权登记费、若通过贷款支付则产生的贷款相关费用，以及若买方委任法律审核产生的相关费用。
- 通常协商解决：公证费、翻译费、行政支持费，以及因一方身处境外而产生的特殊时间成本。
在收取定金之前，务必将上述条款落实到书面协议中。一份清晰的定金协议应明确规定：销售价格、付款进度、税费承担责任、公证转让合同的签署截止日期、违约条款，以及若因外籍配额或法律状态问题导致无法过户时的处理方案。
外籍产权与转售手续
外籍产权规定是转售规划的核心。向您购买房产的外籍买家必须符合越南住房法规定，且该项目须尚有可用的外籍配额。若买方为越南公民，从配额角度来看交易会更为简单，且在完成转让登记后，该房产产权可转为越南公民的永久产权。
关键文件通常包括：原始购房协议 (SPA)、交房记录、付款凭证、房产证 (Pink Book，若已核发)、护照信息、相关婚姻状态证明、税务申报记录以及物业管理处确认函。具体要求取决于公寓是否已取得房产证，或是仍在凭购房协议 (SPA) 进行转让。
这是许多外籍卖家耗时最长的地方。他们误以为越南的转售流程与本国相同，事实并非如此。越南的房产交易高度依赖纸质文件，且不同的公证处对辅助文件的要求可能存在差异。请务必尽早准备并将扫描件归档整理。
如何估算您的净收益
处理外籍人士转售越南公寓需缴纳哪些税费这一问题的最简单方法，是从预期的销售价格开始倒推。不要只问“我能卖多少钱？”，而应问“扣除税费、中介费和结案成本后，最终能入账多少资金？”
一份简单的转售估算表应包括：
- 预期转让价格：基于同类户型、楼层、景观、装修配置、法律状态及销售紧迫性。
- 个人所得税：个人卖家通常为转让价格的 2%。
- 中介佣金：根据您的上市协议或代理委托书约定。
- 公证与行政费用：在定金协议中由双方协商分摊。
- 未结清的物业费用：在交房前经由物业管理处确认。
- 货币与汇款规划：核实银行对于接收资金及将资金汇往境外的具体要求。
对于外籍投资者而言，银行凭证尤为重要。请妥善保存原始入境资金记录、购房付款记录、税收收据及转售收益凭证。如果您计划将资金汇出越南，请尽早与您的银行沟通。即使交易合法，若文件不完整，仍可能导致过户进度缓慢。
常见问题解答 (FAQ)
外籍卖家在越南是否需要缴纳资本利得税？
对于个人公寓转让，越南通常对转让价格征收 2% 的个人所得税，而非基于利润计算的资本利得税。若房产由公司持有，税务处理方式可能不同，如属此类情况，请咨询专业建议。
转售时是否需要缴纳增值税 (VAT)？
对于个人业主的典型转售行为，增值税通常不适用，不同于开发商的一手房销售。卖方的主要税负为个人所得税。若卖家为商业实体，则需另行评估其税务状况。
我可以将越南公寓卖给另一名外籍人士吗？
可以，前提是买方具备购房资格、项目尚有外籍产权配额，且转让文件符合法律要求。若买方为越南公民，该房产的产权可转为该越南公民的永久产权。
我可以在境外签署转售文件吗？
通常可以，通过准备充分的授权委托书 (POA) 即可实现，但在推广房源前，必须核实该文件的格式及公证认证要求。准备不当的授权文件是导致交易延误的常见原因。
应由谁来计算最终税费？
您的中介可以提供估算，但最终数字应与公证处、税务处理部门、开发商或物业管理处（如适用）进行核实，并咨询合格的法律或税务顾问。
在挂牌前规划退出策略
外籍人士转售越南公寓需缴纳哪些税费不仅仅是一个税务问题，更是一个退出策略问题。在越南转售市场表现出色的投资者通常会提前准备：他们会核实外籍配额、整理文件、参考真实竞品定价，并在收取定金前明确各项费用的责任归属。
如果您正在考虑在 Ho Chi Minh City, Ha Noi, Thu Duc, Binh Duong 或越南其他市场进行房产转售，请咨询了解外籍人士所有权法规及买家行为的专业顾问。一次运作良好的销售将确保您的时间进度、成交价格，并保障您在交易完成后顺利转移资金。
## 来源 - 2023年《住房法》（第 27/2023/QH15 号法律） - 2024年《土地法》（第 31/2024/QH15 号法律） - 第 95/2024/ND-CP 号法令 - Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com
