Indochine Real Estate首席执行官Le Thi Hang在CEO Talk Season 3分享市场洞察

2026年越南房地产展望：外籍投资者更重视现金流、法律清晰度与长期价值

越南房地产正进入一个更加成熟、也更具投资价值的新周期。过去几年，市场曾受到投机情绪、审批延迟和流动性不均衡的影响；如今，真正具备居住需求、更强基础设施连接、更清晰法律状态以及可衡量租赁潜力的项目，正在成为市场主导。

对于国际买家而言，2026年越南房地产展望并不只是追逐下一轮价格上涨。更重要的机会，在于识别能够通过真实使用场景兑现价值的资产：可以入住、出租、专业管理，并在未来更有信心转售的公寓。这一转变正在为注重纪律的外籍投资者创造更健康的市场环境，尤其适合寻求租金收入、流动性和长期资本增值的买家。

Indochine Real Estate首席执行官Le Thi Hang在CEO Talk Season 3分享的观点显示，越南北部目前正在引领房地产复苏。基础设施升级、工业扩张，以及来自专业人士、工程师和技术工人的持续住房需求，正在支撑市场动能。与此同时，投资越南房产的外籍人士也变得更加谨慎，更看重运营收入、开发商信誉、法律透明度和长期价值创造。

2026年越南房地产市场：进入更具选择性的增长周期

越南房地产市场正在从普遍性投机，转向更具选择性的新阶段。在这一周期中，并非所有项目都会同等受益于市场情绪改善。资金预计将集中流向法律文件完整、施工进度可见、开发商信誉良好、配套完善，并拥有真实自住或租赁需求的项目。

对于正在考虑越南房地产投资的国际买家而言，这是一个非常关键的转变。这意味着，2026年最具吸引力的机会，将出现在同时具备法律合规性、实际使用价值、租赁需求和长期流动性的项目中。

投资者不再只问价格是否会上涨，而是越来越关注：物业能否产生稳定收入，租客基础是否可持续，交付时间表是否现实，以及该资产在未来五到十年是否仍具吸引力。

越南北部房地产引领复苏

根据原文引用的市场研究，2025年越南北部新推出住宅项目的吸收率约为55%–65%，大约是2024年同期水平的两倍。这一改善反映出买家信心更强劲复苏，尤其是在受益于基础设施投资和就业增长的地区。

Indochine Real Estate首席执行官Le Thi Hang在CEO Talk Season 3分享市场洞察。

复苏并不局限于河内中心区域。需求已经扩展至卫星城市和工业省份，例如Bac Ninh、Hung Yen、Hai Phong、Thai Nguyen和Phu Tho。这些地区的交通升级和工业园区扩张，正在形成更稳固的住房需求基础。

在工业区高度集中的区域，来自专业人士、工程师和较高收入工人的需求保持稳定。这为住宅项目提供了更坚实的基础，尤其是那些与就业中心连接良好、法律透明、接近完工或可入住，并由真实居住或租赁需求支撑的项目。

为什么越南北部正在吸引投资者关注

Le Thi Hang指出，越南北部正在引领市场复苏，但当前动能主要来自真实住房需求和基础设施，而非投机。这使该地区对于评估2026年越南房地产展望的外籍投资者尤其重要。

这种选择性预计将在未来一年更加明显。表现最强的项目，可能是那些法律文件完整、开发商信誉良好、施工进度清晰，并与实际使用需求直接相关的项目。

越南房地产中的外籍投资者正在改变策略

外资对于越南房地产行业仍然非常重要。2025年前六个月，进入房地产领域的外商直接投资估计约为50亿–60亿美元（约125万亿–150万亿越南盾），使房地产继续成为越南主要外资行业之一，约占注册外商直接投资总额的24%。

不过，更有意义的变化并不只是进入市场的资金规模，而是国际买家评估越南房产投资机会的方式。

外籍投资者正逐渐减少对短期价格投机的依赖，转而关注租金收入潜力、运营成本、物业管理标准、中长期资本增值、租客需求、法律透明度和开发商信誉等基本面。

这一转变在来自韩国、日本、台湾和中国的买家中尤其明显。他们更加关注卫星城市和与工业相关的城市区域中的公寓项目。这些位置通常受益于成熟居住社区，以及附近工业园区外籍专家带来的稳定租赁需求。

越南房地产正越来越多地被视为能够产生收入的资产类别，租金收益率、流动性和长期价值正成为投资决策的核心。

对于国际投资者而言，这代表着重要演变。越南房地产不再只是资本增值机会。越来越多买家将其视为长期投资市场，在这个市场中，品质、合法性和运营表现变得更加重要。

工业枢纽与卫星城市：越南房产投资的重要主题

位于主要工业集群附近的住宅项目正在受到关注，因为它们结合了两个强劲需求驱动因素：就业增长和租赁住房需求。随着越南持续吸引制造业、物流和高科技投资，工业枢纽附近的住房正在成为越南房地产投资格局中的重要板块。

原文强调，投资者对Thai Nguyen、原Binh Duong和原Long An等区域的兴趣正在增强。这些地区受益于工业活动、区域交通连接，以及专业居住社区的逐步形成。

由Indochine开发的Yen Binh Complex，凭借更具可及性的定价以及靠近Yen Binh Industrial Parks 1、2和3期的位置，正在Thai Nguyen吸引关注。

位于大型制造基地或工业园区附近的项目，正在按照更实际的投资标准接受评估。外籍买家希望了解一套公寓能否高效使用、出租和转售。关注重点不再只是投机性价格波动，而是该资产是否服务于真实市场。

外籍买家投资前正在提出的问题

国际买家在投入资金前，越来越多地提出实际问题：

• 该单元能否在交付后较快出租？
• 周边是否有稳定租客基础？
• 每月管理费和运营成本是多少？
• 外籍人士持有产权的法律状态是否清晰？
• 开发商是否信誉良好且具备财务实力？
• 是否具备中长期资本增长潜力？

在越南南部，The Win City通过现代化城市规划以及靠近胡志明市的位置吸引国际投资者。Indochine担任该项目外籍配额的总代理。

这是一种更加成熟的投资方式，也与越南下一轮房地产周期的可能方向高度一致。

面向外籍投资者的胡志明市房地产展望

尽管原文重点关注越南北部和与工业相关的卫星市场，但同样的投资逻辑也强烈适用于胡志明市。胡志明市是越南最大的商业中心，也是该国国际认知度最高的房地产市场之一。

胡志明市继续受益于庞大的本地改善型买家、企业主、外籍人士和国际投资者群体。越南整体经济增长、城市化、可支配收入上升，以及核心城市位置的有限供应，共同支撑需求。对于外籍买家而言，胡志明市的高端住宅项目可以提供具有吸引力的组合：生活方式价值、租赁需求和长期稀缺性。

然而，越南整体房地产市场给出的启示非常明确：投资者应保持选择性。最强机会未必是最便宜的单元，也未必是营销最激进的新盘，而是基本面更稳固的项目。

在胡志明市购买房产时应优先考虑什么

考虑购买胡志明市房产的外籍买家，应优先关注法律清晰度、外籍人士产权配额资格、信誉良好的开发商、透明销售流程、具备真实居住和租客需求的位置、优质设计、强大配套、专业物业管理、清晰交付时间表以及长期流动性。

在Vietnam Property Market平台上，The Prive、Sola Villa、Masteri Park Place、Masteri Cosmo Central、Sunshine Sky City、Gladia by the Water和Harmonie等高端项目，都是国际买家在考虑配置胡志明市房地产时可评估的项目。每个项目都应根据法律状态、价格、位置、交付时间表、租赁策略、外籍配额可用性，以及自住或投资适配度进行单独评估。

越南房地产外籍买家的法律框架

对于国际买家而言，越南的房产持有框架正变得更加熟悉和透明。对于任何计划在2026年进入越南房地产市场的外籍投资者，理解法律结构至关重要。

根据越南《2023年住房法》和《2024年土地法》，外国人可以在项目外籍人士产权配额限制内，以50年租赁产权形式购买符合条件的住宅物业，并有续期可能。

外籍买家通常通过与开发商直接签署正式《买卖合同》进行购买。持有后，物业通常可以出租或转售。重要的是，当外籍人士持有的单元转售给越南公民时，产权将转换为永久产权。

外籍买家法律尽调清单

在预订任何单元之前，国际买家应确认以下事项：

• 项目内外籍人士产权配额是否仍可用
• 开发商信誉和项目过往记录
• 付款计划以及适用情况下的银行融资选择
• 《买卖合同》条款
• 施工进度和预计交付时间表
• 产权文件和交付条件
• 关于出租、转售和物业管理的规定

这一框架为国际投资者参与越南住宅房地产市场提供了明确路径，同时也使法律尽调变得必不可少。

2026–2030年越南房地产展望

根据原文报道，Le Thi Hang认为，外资将继续回流越南房地产，但资金会更加具有选择性。投资者预计将投向符合法律、品质、租赁表现和可持续盈利等长期标准的项目。

这对市场是积极发展。基于真实使用、租赁运营、基础设施和法律透明度的增长周期，比主要由短期投机驱动的周期更加稳定。这也有利于愿意分析基本面、而非追逐市场噪音的理性外籍投资者。

对于来自台湾、韩国、中国、日本和英语市场的买家而言，越南仍然是东南亚最具吸引力的长期房地产故事之一。不过，策略应当清晰：聚焦品质、法律确定性、租客需求、开发商信誉和长期价值创造。

国际买家的关键要点

• 越南北部新推出住宅项目在2025年实现约55%–65%的吸收率，受到基础设施投资和真实住房需求支撑。
• 2026年越南房地产展望正在变得更具选择性，资金正流向法律清晰、可产生收入且位置良好的资产。
• 外籍投资者正从短期价格预期，转向租金收入、运营表现、流动性和长期增值。
• 工业枢纽和卫星城市正受到关注，因为它们提供由就业驱动的住房需求和潜在租赁深度。
• 法律状态清晰、开发商信誉良好、交付可见、配套强大且具备真实租客需求的项目，可能在越南下一轮房地产周期中表现更优。
• 外籍买家可在外籍人士产权配额限制内，通过正式《买卖合同》购买符合条件的越南住宅物业，通常为50年可续期租赁产权。

探索越南房地产投资机会

越南下一轮房地产周期，很可能会回报那些谨慎选择的投资者。如果您正在考虑胡志明市、河内或越南快速增长卫星城区的房产，Vietnam Property Market可以帮助您比较合适项目、审核外籍买家资格，并识别符合您租赁、生活方式和长期投资目标的发展项目。