是的，外籍人士在2026年可以依法将越南房产出售所得汇回境外，前提是能够证明合法产权、有效出售交易、在适用情况下已缴纳2%个人所得税，并且资金通过持牌越南银行收取。
更新：2026年1月
多语言版本：本指南面向英文读者，也可提供越南语版本，以便与当地银行、公证处、税务机关和买方协调。
越南房产对海外买家具有吸引力，但退出环节往往是许多投资者措手不及的地方。卖出公寓只是完成了一半工作。真正的考验在于，您需要向越南银行证明资金来自合法房产转让，相关税款已经结清，并且该笔资金可根据外汇规则兑换并汇往境外。
本指南说明外籍业主在2026年如何将越南房产出售所得汇回境外，包括通常所需的银行文件、完税证明和外汇操作步骤。规则本身并不复杂，但文件链非常重要。如果您当初通过官方银行渠道购房，并妥善保留文件，流程会容易得多。如果您曾以非正式方式付款、使用混合账户，或遗失税务收据，就应预期可能出现延误。
越南住宅市场持续吸引长期外资兴趣，尤其是在Ho Chi Minh City、Ha Noi、Da Nang、Binh Duong以及部分度假市场。基础设施、工业增长和城市住房需求仍是主要驱动力。国际投资者现在变得更加谨慎。他们不仅想知道如何购买，也想知道如何顺利退出。这是正确的问题。
外籍卖方在2026年应了解哪些关键数字？
- 50年：外籍个人通常可持有符合条件的住宅物业，产权期限为50年，并可根据《2023年住房法》框架申请续期。
- 2%：个人进行房地产转让时，个人所得税通常按转让价格的2%计算，但需接受税务机关审核并遵守适用规则。
- 第17至21条：外籍人士产权框架载于《2023年住房法》第17、18、19、20和21条。
- 必须使用持牌银行：越南盾出售所得通常需通过持牌越南银行兑换并汇往境外，而不是通过非正式现金渠道。
- 本文不列明固定美元上限：外籍卖方可汇出的金额通常与有文件证明的合法净所得相关，而非本指南中某一单一公布的美元限额。
- 本文不列明通用平方米门槛：关键审核点是法律资格、项目配额、产权文件、税务合规和银行审查，而不是适用于汇款的统一平方米限制。
外籍卖方在越南需要怎样的合法产权链？
在银行审核对外汇款申请之前，银行会先了解您为何拥有这笔资金。对于外籍业主而言，这要从最初的购买文件和出售文件开始。
外籍个人可根据《2023年住房法》第17、18、19、20和21条的框架，以及第95/2024/ND-CP号法令的实施细则，在越南持有符合条件的住宅物业。实务中，外籍买家通常通过与开发商签署正式买卖协议购买公寓，该协议常称为SPA。外籍买家持有类似50年租赁产权的权益，并可根据《2023年住房法》框架续期，且产权受项目外籍持有配额限制。房屋可以转售或出租。如果该物业转售给越南公民，该越南买方的产权将转换为永久产权。
这一合法路径非常重要，因为银行并不只是转移资金。银行还在核查资金来源。完整清晰的产权文件通常包括最初的SPA、付款确认、交房文件（如适用）、粉红本或已签发的产权证书，以及用于转售的转让合同。
为什么您最初的购房付款渠道很重要？
银行会非常关注购房款是否通过认可的银行渠道进入越南。如果您最初从境外汇款至越南，并从自己的银行账户向开发商付款，就形成了可追溯的入境资金流。这会让银行在您日后申请将出售所得汇出时更有信心。
如果购房资金来自本地现金、第三方付款、非正式借款，或来自无关联账户的付款，银行可能会要求更多说明。汇款仍可能可行，但需要更多工作和更有力的支持文件。
外籍业主在交易完成前应准备哪些银行文件？
不要等到成交后才处理。请在签署转让合同前，向您的银行索取对外汇款清单。每家银行都可能采用自己的内部合规流程，所需清单也可能因分行而异。
对于在2026年将越南房产出售所得汇回境外的外籍业主，预计银行会要求提供以下文件：
- 护照及有效签证或居留证明，具体取决于您的身份及银行政策。
- 原始SPA或购房合同，用于证明您如何取得该物业。
- 原始购房付款记录，包括境外汇入凭证、银行流水及开发商收据。
- 产权证或粉红本，如该单元已获签发。
- 经公证的转让合同或二手转售买卖协议。
- 买方付款证明，证明出售款项已进入您在越南的银行账户。
- 税务申报及完税凭证，用于物业转让。
- 银行外币兑换及对外汇款申请。
- 海外收款银行信息，包括账户名称、银行地址、SWIFT代码，以及相关情况下的账号或IBAN。
请始终使用同一个姓名。如果您的护照姓名、银行账户姓名、SPA姓名及转让合同姓名不完全一致，银行可能要求您提供说明或经公证的确认文件。细微拼写差异也可能造成较大延误。
买方是否应将出售款项支付到您本人账户？
是的。买方应将购房款支付到卖方在越南的银行账户，而不是支付给朋友、经纪人或无关联公司。如果开发商、代理或律师事务所代为托管款项，请确保放款路径有文件记录，并能被银行接受。
对于海外业主而言，清晰的账户路径决定了汇款是常规流程，还是合规审查难题。不要让资金轨迹变得模糊。
银行希望看到哪些税务清算文件？
越南银行通常希望在批准出售款项汇往境外之前，看到物业转让税务义务已处理完毕的证明。对于个人卖方，房地产转让个人所得税通常按转让价格的2%计算，但需以税务机关审核及适用规定为准。如果卖方是公司，税务处理方式不同，应由税务顾问进行审查。
银行的职责不是为您提供税务筹划建议。银行需要的是证据。在大多数情况下，这意味着税务申报表、适用情况下的通知或评估文件，以及官方完税确认。请保留原件及清晰扫描件。
大多数卖方应预期的实际流程如下：
- 按要求形式签署转让合同，通常根据物业状态和交易结构可能需要公证。
- 向主管税务机关提交税务申报。
- 通过认可渠道缴纳已核定或已申报的转让税。
- 取得完税证明。
- 将税务证明作为对外汇款文件的一部分提交给银行。
办理时间可能因地点和交易结构而异。Ho Chi Minh City和Ha Noi的交易，在区级办理环节上可能不同于度假物业或省级物业。请在交割时间表中预留缓冲，尤其是如果您计划在签署后不久离开越南。
您可以汇出全部总出售价格吗？
通常不可以。可汇出金额通常与扣除税费、如有贷款结清及其他有文件证明扣项后的合法净收益相关。如果存在未结清按揭，银行会要求先清偿贷款。如果部分出售价格是在银行体系外支付的，该部分款项可能很难或无法证明其可汇出合理性。
外汇兑换和对外汇款如何运作？
越南并不是一些投资者所熟悉的自由兑换货币市场。越南盾通过持牌银行兑换，对外汇款必须有被允许的用途支持。如卖方能够证明合法产权、合法出售、税务合规及资金收取，物业出售款项可以汇出。
这正是外籍业主在2026年将越南物业出售款项汇回境外的核心要点：银行通常会在审核文件后，将VND出售款项兑换成外币，然后电汇至您的海外账户。
典型流程如下：
- 第1步：将VND出售款项收至您在越南的银行账户。
- 第2步：提交出售合同、产权证明、原始购房记录、买方付款证明及完税凭证。
- 第3步：填写银行的购汇表格及对外汇款指令。
- 第4步：银行审核资金来源及合规情况。
- 第5步：银行按其报价汇率将VND兑换为所选外币。
- 第6步：资金转至您指定的海外银行账户。
请咨询每日处理截止时间、外汇汇率、转账费用、代理行收费，以及银行是否需要文件翻译成越南语。有些银行还会要求经公证或认证的副本。如果您人在海外，可能需要在越南使馆、领事馆或通过其他被接受方式签署表格。请尽早确认。
外籍卖方可以选择什么币种？
大多数外籍投资者习惯以USD、EUR、GBP、AUD或SGD思考。不过，您的出售价格很可能以VND结算。从签约到汇款期间，汇率可能波动。如果出售款项金额较大，请向银行询问兑换时间安排方面有哪些可选方案。不要假设在没有具体银行产品和审批的情况下，您可以锁定汇率。
外国卖家在汇回越南房产出售款时常犯哪些错误？
大多数问题都可以避免。棘手案例通常源于文件缺失、非正式付款，或卖方、买方、经纪人、公证处、税务机关和银行之间协调不佳。
- 使用错误的付款路径。买方把款项支付给卖方以外的人，之后卖方很难证明这笔钱属于自己。
- 遗失原始购房记录。银行通常不仅会问房产如何出售，也会询问当初如何取得该房产。
- 直到最后一周才处理税务。没有完税证明，汇款审批通常不会顺利。
- 以为每家银行都采用同一套清单。事实并非如此。各银行内部合规标准并不相同。
- 在签署银行表格前离开越南。远程签署有时可行，但很少能像到网点签署一样快速。
- 混用个人资金和公司资金。如果业主是个人，应将资金保留在个人账户中。如果资产由公司持有，应在成交前取得税务和法律建议。
许多海外买家忽视的一点是：资金汇回规划应从购买时开始，而不是等到出售时。请保存与该房产相关的每一张汇款凭证、每一份开发商收据、每一份税务文件以及每一份银行对账单。未来的您会感谢现在的准备。
常见问题：外国业主汇回越南房产出售款
外国业主可以合法将越南房产出售款汇往海外吗？
可以。只要外国业主能够证明其合法产权、有效出售、税务合规，以及资金通过银行系统合规收取，就可以将越南房产出售款汇往海外。汇款必须通过持牌银行办理。
汇款前需要税务清缴证明吗？
实务中需要。银行通常会要求提供相关房产转让税已经申报并缴纳的证明，然后才会批准对外汇款。
我可以汇出超过原始购入价的金额吗？
有可能可以，前提是该金额属于合法的净出售款，并有买卖合同、买方付款证明、税务文件和银行审核支持。银行关注的是文件链条，而不只是您的原始投资金额。
如果我在取得粉红本之前购买了该房产怎么办？
许多越南公寓转售发生在粉红本签发之前，具体取决于项目状态和合同条款。在这种情况下，银行可能会更加依赖买卖合同、开发商确认文件、转让文件、付款记录和税务证明。签署前请先向银行确认要求。
2026年的流程会不同吗？
核心原则仍然是文件完整、税务合规，以及通过持牌银行办理外汇处理。对于2026年汇回越南房产出售款的外国业主而言，关键是在成交前确认银行当前清单，以及任何更新后的住房、税务或外汇指引。
2026年汇回越南房产出售款最安全的方式是什么？
最安全的路径是：完成合规的法律出售，由买方将款项支付至您本人名下的越南银行账户，完成税款缴纳，并准备一套完整的汇款文件，将原始购买与最终出售清晰衔接起来。
汇回越南房产出售款并不神秘，但文件要求较多。银行需要看到从开始到结束的完整故事：您如何购买、如何付款、如何出售、税务如何处理，以及为什么这笔钱现在可以离开越南。
如果您计划在2026年出售越南房产，请在签署前先与银行沟通，并与了解外国业主交易的顾问合作。我们的团队可以协助您准备文件链条、与银行协调，并规划退出结构，让您的出售款更顺利地汇往海外，减少意外情况。
资料来源
- 2023年住房法，法律编号27/2023/QH15 — 第17、18、19、20和21条，关于外国组织和个人在越南拥有住房、产权条件、限制、权利和义务。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-27-2023-QH15-552284.aspx
- 第95/2024/ND-CP号法令 指导2023年住房法的实施，包括与住房产权和外国业主合规相关的实施规则。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-618322.aspx
- 第111/2013/TT-BTC号通知 — 第17条，关于房产转让个人所得税计算，包括通常适用的按转让价格2%计税。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Thue-Phi-Le-Phi/Thong-tu-111-2013-TT-BTC-huong-dan-Luat-thue-thu-nhap-ca-nhan-205356.aspx
- 2005年外汇条例，经第06/2013/UBTVQH13号条例修订 — 与通过持牌机构进行货币兑换和汇款相关的外汇框架。URL: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tien-te-Ngan-hang/Phap-lenh-ngoai-hoi-2005-28-2005-PL-UBTVQH11-7022.aspx
专家/审核说明：由在外国业主公寓出售、银行汇款文件和海外投资者房产退出规划方面具有经验的越南房地产顾问编写并审核。
